物业的增值税税率(五篇)

物业的增值税税率篇一

税率

增值税一般纳税人提供应税服务的税率分别为:

1.提供有形动产租赁服务税率17%

2.提供交通运输业服务税率11%

3.提供现代服务业服务（有形资产租赁服务除外）税率6%

4.财政部和国家税务局规定的应税服务为零

现代服务业的分类

1、基础服务（包括通信服务和信息服务）

2、生产和市场服务（包括金融、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务）

3、个人消费服务（包括教育、医疗保健、住宿、餐饮、文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等）

4、公共服务（包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等）。

征收率

小规模纳税人提供应税服务，增值税征收率为3%

物业的增值税税率篇二

物业营改增税率-物业费增值税税率

税负增一倍物流业协会建议增值税率减半

今年1月1日起在上海启动的营业税改征增值税试点收效似乎并不乐观。物流行业人士判断，相比增值税扩围改革以前，物流业税负几乎增加一倍。

中国物流与采购联合会3月21日发布的调查报告显示，试点2个月以来，物流企业特别是运输型物流企业普遍反映税负大幅增加。

调查报告统计显示，2016年1月份，67%的试点企业实际缴纳增值税有一定程度的增加，平均增加税负5万元。换算成营业税体制，57%的企业税负增

加超过5万元，24%的企业税负增加超过10万元，个别大型物流企业集团税负增加超过100万元。

对此，中国物流与采购联合会副会长贺登才3月21日表示，“如果能采用最低档的税率，这就很好了。”

根据试点方案，上海交通运输业采用11%的增值税税率，代替了过去营业税3%的税率；而仓储、配送和货运代理则采用6%的增值税税率，代替过去营业税5%的税率。

运输型物流企业认为，由于企业实际可抵扣项目较少，11%的增值税税率导致交通运输业的税负不减反增；相对而言，实行6%增值税税率的仓储、配送和货运代理行业在改革后税负相对稳定。

今年全国“两会”期间，上海市委书记俞正声就曾公开表示，改革试点后，运输业和金融租赁业两个行业的税赋是加重的，要在相关行业探索加大进项抵扣范围等创新办法，“比如运输企业，汽油能不能开增值税发票，作为增值税抵

扣的内容；运输企业的过路费，能不能进入进项抵扣的范围，这需要企业和政府共同研究”。

中国物流与采购联合会建议，将“货物运输服务”从“交通运输服务”中剥离，纳入“物流辅助服务”，采用6%的增值税税率。

另一个建议是，增加增值税进项税抵扣项目。比如过路过桥费、保险费，以及房屋租金等。对存量资产(非不动产)采取过渡性抵扣政策，允许物流企业现有的运输工具及设备依据一定比例纳入进项税额抵扣。

目前，只允许对企业上一年购买的设备等进行抵扣，此前几年的则不行。物流行业人士指出，上述两个建议，都可以使得物流运输业的税负回到税改前水平。其中，使用较低档税率要简单些。而后一项增加进项税抵扣项目，操作起来难度稍大。

中国物流与采购联合会建议，营业税改增值税的改革进一步推广时，最好

按行业推开，而不是按地区推进，以避免引发地区间的不平衡。

据悉，目前继上海后，江苏、浙江、安徽等地已经提出了类似上海的物流业税改方案。中国物流与采购联合会认为，像物流业这样全国网络化经营的行业，不宜因试点政策的不同，造成新的地区分割。

增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税【区别】

增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税【区别】

一、概念：

1、增值税：以商品在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。

2、消费税：是对在我国境内生产、委托加工、进口应税消费品的单位和个人征收的一种流转税。

3、营业税：对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收的一种流转税。

4、企业所得税：对在我国境内的企业和

其他组织取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

5、个人所得税：是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。

二、征税对象： 1

销项税额＝不含税销售额×适用税率

不含税销售额＝含税销售额÷ 进口货物应缴纳税额：不得抵扣进项税额 进口税：应纳税额=组成计税价格×税率

①不征消费税：组成计税价格=关税完税价格+关税税额

②应征消费税：组成计税价格=关税完税价格+关税税额+消费税税额

2、消费税：纳税义务人：在中华人民共和国境内生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人

税目：烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、摩托车、小汽车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷

子、实木地板

税率： ①单一比例税率：除适用单一定额税率和复合税率之外的各种应税消费品

② 单一定额税率：黄酒、啤酒、成品油

③复合税率：卷烟、白酒

计算方法 ：①从价定率计征：应纳税额=销售额×税率

②从量定额计征：应纳税额=销售数量×税率

③复合计征：应纳税额=销售额×税率+销售数量×税率

4、企业所得税：

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－税法规定减免和抵免的税额

5、个人所得税：

纳税义务人：在中国境内有住所，或者虽无住所而在境内居住满1年，并从中国境内和境外取得所得的个人；在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满1年，但从中国境内取得所得的个人。

三、纳税人义务发生时间：

1、增值税：销售货物或应税劳务 的纳税义务发生时间为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天；进口货物的纳税义

务发生时间为报关进口的当天。

具体规定：

1、直接收款方式：收到销售额或取得索取价款凭据，并将提货单交给买方的当天。

2、托收承付和委托收款方式：发出货物并办妥托收手续的当天

3、赊销和分期收款方式：合同约定的收款日期的当天

4、预收货款方式：货物发出的当天

5、委托代销方式：收到代销清单的当天

6、销售应税劳务：提供劳务同时收讫价款或索取价款凭据的当天

7、视同销售行为：货物移送的当天

2、消费税：①销售应税消费品：销售时

②进口应税消费品：报关进口环节纳税

③首饰应税消费品：零售环节纳税

3、营业税:纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天

四、纳税期限：

五、纳税地点：

1、增值税：①固定业户应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。

②固定业户到外县(市)销售货物的，应当向其机构所在地主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。未开具证明的，应向销售地或劳务发生地主管税务机关申报纳税；未向销售地或劳务发生地主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地主管税务机关补征税款。

③非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地主管税务机关申报纳税。

④进口货物，应当由进口人或其代理人向报关地海关申报纳税。

⑤扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

2、消费税：

企业所得税：

居民企业：①以企业登记注册地为纳税地点。②登记注册地在境外的，以

实际管理机构所在地为纳税地点。

③居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。

非居民企业：①在中国境内设立机构.场所,来源于中国境内所得与该机构.场所有实际联系的，以机构、场所所在地为纳税地点。②在中国境内未设立机构、场所，或虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，由扣缴义务人代扣代缴企业所得税，以扣缴义务人所在地为纳税地点。

4、个人所得税：自行申报的纳税人一般在取得所得的所在地税务机关申报纳税；在中国境外取得所得的，应该在户籍

所在地税务机关或指定税务机关申报纳税。增值税企业税负率计算

增值税企业税负率计算

从理论上讲，增值税的税负率=销售毛利×17%除以销售收入。实际税负率：实际上交税款除以销售收入。

增值税税负率：是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。

小规模纳税人的税负率就是法定的征收率3%。

但对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率绝不是名义上的17%或13%，而是远远低于名义税率17%和13%，具体计算如下：

一般纳税人的税负率=当期应缴纳的增值税÷当期应税销售收入。

增值税税负率=｛〔年度销项税额合计+免抵退货物销售额×应税货物实用税率-〕÷〔年度应税货物或劳务销售额+免抵退货物销售额〕｝×100％。

当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额。

实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额。企业增值税税负率只有00

1、企业增值税税负率只有00%.是因为1-6月份的材料发票全部认证进去00；今年公司的业务量比往年大幅度减少，且部分所生产的产品因业务不能保证而尚未完工，6月份之前作为在制品登记在帐面库存00；造成1-6月份税负率偏低，这部分产品于7-8月份已经开票，7-8月份销售00；消项00；进项300；其中00进项是固定资产购入的,扣除这部分,目前税负率已经是00%，已经弥补了前面税负率过低的现象。

2、3、自查情况报告：

接到国税局关于纳税自查的通知以后，我公司财务认真对公司自生产到销售进行了全面的检查，在检查中未发现有违反税法规定的事项。对于贵局提醒函上所提出的关于税负率、单位电耗与销售毛利率偏低的疑问，主要是因为我公司的合作伙伴上海合作公司受金融危机的影响导致我厂业务减少,今年只生产一些零星小配件,去年1-6月份销售有 税负率达到%今年只销售相比之下今年销售下降95%

左右.，且部分所生产的产品因业务不能保证而尚未完工，6月份之前作为在制品登记在帐面库存，也因1-6月份的材料进项全认证进去，所以导致税负率偏低了点,。这部分产品于7-8月份已经开票，7-8月份销售；消项;进项;其中进项是固定资产购入的,扣除这部分,目前税负率已经是

%，已经弥补了前面税负率过低的现象。本单位确认：纳税人纳税提醒回复函反映的情况完整、真实，无隐瞒、编造情形，并

对本次自查依法承担责任。本单位承诺对提醒事项始终依法执行。增值税消费税营业税企业所得税总结

增值税、消费税、营业税、企业所得税总结

征收对象

【增值税】销售货物、提供加工维修修配劳务、进口货物

【消费税】从事生产、委托加工、进口应税消费品

【营业税】提供应税劳务、转让无限资产、销售不动产

【企业所得税】企业的生产经营所得、其他所得、清算所得

计税依据

【增值税】按货物/劳务金额

【消费税】按消费流转额

【营业税】按营业收入额

税目

【消费税】烟、酒与酒精、化妆品、贵重首饰珠宝玉石、高档手表、鞭炮、烟火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、游艇、高尔夫球及球具、木质一次性筷子、实木地板

【营业税】交通运输业、建筑业、文化体育业、邮电通信业、娱乐业、服务员、转让无形资产、销售不动产

应纳税额

【增值税】当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额

【消费税】应税消费品的销售额

【营业税】全部价款+价外费用

【企业所得税】收人总额—不征税收人—免税收人—各项准许扣除—前年度亏损，剩下的余额

纳税的发生时间和期限

【增值税】收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的为开具发票当天，期限分别为1，3，5，10，15日，1个月或者1个季度

【营业税】生产的应税消费品于销售时纳税，进口~于报关进口环节纳税，金银首饰钻石在零售环节纳税，期限和增值税期限一样

【营业税】收讫营业收入款项或取得索取营业收人款项凭据的当天，期限分别为5，10，15日，1个月或者1个季度

【企业所得税】按年计征，分月或季度预缴，多退少补，纳税年度自公历1月1日起至12月31日止

纳税地点

【增值税】①固定业户→其机构所在地②开具证明的→其机构所在地③未

开具证明的→销售地或劳务发生的④非固定业户→销售地或者劳务所在地⑤进口货物→报关地海关

【消费税】①销售及自产自用→纳税人机构所在地/居住地②委托加工→委托方向其机构所在地/居住地③进口应税消费品→进口人或其代理人向报关地海关

【营业税】①提供应税劳务→其机构所在地/居住地②转让无形资产→其机构所在地/居住地③销售不动产→不动产所在地；★特殊④提供建筑劳务以及国务院财政部、税务主管部门规定的其他应税劳务→应税劳务所在地⑤转让出租土地使用权→土地所在地

【企业所得税】①居民企业→企业登记注册地和实际管理机构所在地②非居民企业→机构、场所所在地③非居民企业→扣缴义务所在地物业营改增税率

押金、保证金

特别说明：

装修押金、物管费押金、投标保证

金、履约保证金等 0%

1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上

述条件：



物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

 

物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方开具发票。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

 

所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

 

但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。



5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司

自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。

物业的增值税税率篇三

2016年营改增后最新增值税税率表

营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：

其 他 事 项

一、关于5%征收率：

以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。

1、销售不动产

⑴ 一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。⑵ 小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。⑶ 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。⑷ 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。⑸ 其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。

2、不动产经营租赁服务

⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额）⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。

4、中外合作开采原油、天然气。

二、其他相关问题：

1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务，扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。

2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。

3、采用一般计税方法的差额征税问题。

⑴ 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

⑵ 经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额为销售额。

⑶ 融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。

⑷ 航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。

⑸ 客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

⑹ 旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

⑺ 房地产开发企业的不动产（商品房）销售，以取得的全部价款和价外费用，可扣除土地出让金。

4、采用简易计税方法的差额征税问题

⑴ 劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给派遣员工的工资福利和为其办理的社会保险及住房公积金后余额为销售额。⑵ 建筑服务，建筑分包，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的分包款后的余额为销售额。⑶ 一般纳税人（非房企）销售4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得全部价款和价外费用，扣除该不动产购置原价或取得时作价后的余额为销售额。

5、一般纳税人可以选择简易计税的情况 ⑴ 公共交通运输服务，可以选择简易计税。

⑵ 经认定的动漫企业为动漫产品开发提供系列后续配套服务（归纳得不准确，请参阅文件）。

⑶ 建筑服务，以“清包工”、“甲供材”的建筑服务及4月30日前的老项目，可以选择简易计税。

⑷ 销售不动产，一般纳税人转让4月30日前取得的不动产及房企老项目销售，可以选择简易计税。

⑸ 经营租赁不动产，一般纳税人租赁4月30日前取得老项目，可以选择简易计税。

⑹ 劳务派遣服务，可以选择一般计税，也可选择简易计税，差额征收。

⑺ 电影放影服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。

⑻ 全面营改增之前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

物业的增值税税率篇四

建筑业营改增税率表

自2016年5月1日起，建筑业营改增后，建筑企业财务人员忙着参加政策培训、办理营改增纳税人登记信息确认、测算税负变化„„税制大转换，税率从3%跃升到11%。下面是小编整理的2017建筑业营改增税率表，欢迎大家阅览!1、7个关键词：详解政策核心点

税率和征收率：11%和3%

纳税地点：机构所在地申报纳税，可申请汇总纳税

“跨地”经营：服务发生地预缴，向机构所在地主管税务机关申报

预收款纳税义务时间：收到预收款的当天

清包工：可选择简易计税办法

甲供工程：可选择简易计税办法

过渡政策：老项目可选择简易计税办法

36号文是指《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)。最近，国家税务总局又发布了《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》。这两个文件构成了建筑业营改增的主要政策和实施办法。

建筑业营改增政策和实施办法究竟有哪些亮点?和以前营业税制下的规定，又有哪些变化?从7个关键词入手，作了细致的解读。

关键词1：税率与征收率

建筑业一般纳税人适用税率为11%;但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税方法，按3%简易征收，小规模纳税人适用征收率为3%。

关键词2：纳税地点

原营业税税制下，纳税人提供建筑劳务应该在劳务发生地缴纳营业税。营改增后，属于固定业户的建筑企业提供建筑服务，应当向机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应分别向各自所在地主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。这与原来的方式有所不同，程序也变得更复杂。

虽然政策规定了经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税，但根据前期营改增行业申请汇总纳税的经验，真正申请到汇总纳税的难度还是很大的。

关键词3：“跨地”经营

对于跨县(市、区)提供建筑服务，一般纳税人选择一般计税方法的，应按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴后，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税;一般纳税人选择简易计税方法的和小规模纳税人，应按照3%的征收率在建筑服务发生地预缴后，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。预缴基数为总分包的差额。这符合之前营业税的规定，按照总分包差额缴纳，并将税款归入当地财政。预缴税款的依据为取得全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，对于建筑企业而言，应以合同约定的付款金额扣除分包的金额作为纳税基数。

但是，实务中存在违反《建筑法》的分包情况，比如将主体进行分包，这类情况能否进行抵扣后预缴，期待后续文件能有明确规定。

关键词4：预收款纳税义务时间

对于建筑业和房地产预收款纳税义务的时间，同原营业税规定是一致的，均为收到预收款的当天。

对于建筑企业而言，在工程开始阶段，会收到部分工程预收款，而建筑材料等进项税的取得却未必及时，这样就会因抵扣不足而产生需要先缴纳增值税税款的情况。所以，建筑企业应统筹安排建筑材料的采购时间，保证增值税税负的平稳。

关键词5：清包工

以清包工方式提供建筑服务，指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。36号文对于清包工方式的计税问题，明确规定可以选择简易计税办法，即按照3%的征收率计税，如果不选用简易计税，则按照11%的税率计算缴纳增值税。

对于清包工来说，由于仅有少许的辅料能取得进项税，选择简易计税方式，其税负比较低。当然，这对工程报价也存在影响，选择简易计税方式还是一般计税办法，对甲方能抵扣多少进项税是有差异的，因此在价格谈判时，甲乙双方基于自身的诉求，必然会有分歧，所以还要具体问题具体分析，找出最适合的缴税方式。

关键词6：甲供工程

一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

但36号文未规定甲供的比例，比如甲供材的比例为20%或80%，两种情况对于建筑业的税负影响是巨大的。通常在甲供材料较少时，应选择一般计税方法，这样既保证与甲方工程报价的优势，又可以保持较为合理的税负。还有一种情况，就是当建筑企业取得进项不充足或为取得进项付出的管理成本较大时，完全可以凭借该项规定选择简易计税方法，因为只要有部分材料属于甲供，哪怕只有1%，也符合条件，建筑企业就可以完全不用担心营改增之后税负是否会上升的问题，原来按3%缴纳营业税，现在按3%缴纳增值税，由于价内税和价外税的差异，税负比原先肯定还下降了。不过，选择简易征收方式对甲方肯定是有影响的，还要甲乙双方博弈之后再作定夺。

关键词7：过渡政策

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;或未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。这一判定标准，与房地产老项目的判定是存在差异的，房地产老项目仅指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

另外，36号文对于简易计税方法的选择，采用了“可以”字眼。也就是说，纳税人也可以选择一般计税方法，但对于选择一般计税方法，其进项税可以抵扣的节点未作进一步说明，将来应该对此问题出台更明确的规定，否则税企势必产生较大分歧。因此，在实际操作时，对于老项目很可能会全部采用简易征收的方式。

2、“8个百分点”：测算税负如何变

从3%到11%，企业税负怎么变?

进项抵扣，取得专用发票是关键!

营改增给建筑业纳税人带来的影响是显著的。其中，税负将如何变化，是建筑企业关注的重点。

在日前北京市国税局举办的分行业营改增政策宣传培训会上，北京龙建有关负责人给记者算了笔账：假设工程毛利率10%，工程结算成本中，原材料占55%(建筑材料成本中水泥占45%，钢铁占40%，其他材料占15%)，人工成本占30%，机械使用费5%，其他费用占10%。假设全年营业收入为10000万元，营业成本9000万元(营业收入和成本均含增值税)。

营改增前，应缴纳营业税为300万元(10000×3%);营改增后，人工成本不能抵扣进项税额，能够抵扣进项税额为784.62万元[9000×(55%+5%)÷(1+17%)×17%]，销项税额为990.99万元[10000÷(1+11%)×11%]，应缴纳增值税206.37万元(990.99-784.62)，建筑施工企业的税负有所下降。

“但这只是理论算法，实际上，建筑施工企业的特征会给增值税的计算带来很多挑战。其中，建筑工程涉及的上游公司多，砂石、土方等原材料供应渠道比较散乱，供应商是小规模纳税人、个人的情况十分常见，很多无法提供增值税专用发票，材料采购成本因此增加。此外，建筑业大量使用的混凝土基本上都是执行增值税简易征收的企业提供，此项成本开支也无法获得抵扣。”该负责人说。

除了建筑材料，占整个工程成本的比例约30%的一线人工成本，基本上无法取得增值税专用发票抵扣，大量不能抵扣的人工成本不利于降低企业的税负。

实行增值税以后，建筑业的税率为11%，与以前3%的营业税税率相比高了很多，但是考虑到增值税模式下是对增值额部分征税，因此，如果建筑企业能够取得足够的抵扣项，那么11%的税率也是可以接受的。关键在于建筑企业能够在多大程度上取得可抵扣专用发票。

李珺介绍，调研显示，我国建筑企业长期以来的财务管理很粗放，如果继续这种做法，将有相当大一部分成本不能取得正规的增值税专用发票用于抵扣。主要体现在以下三个方面：一是材料采购成本。二是租赁设备成本。三是无法取得规范发票的其他情况。

由于建筑业市场高度开放，进入门槛较低，低价中标等恶性竞争现象普遍，行业平均毛利率不足5%。若企业无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加，微利的建筑业将雪上加霜。从长远看，建筑业营改增会引发行业洗牌：工程成本增加导致管理混乱，依靠不开发票偷逃税收降低成本的低价恶性竞争企业将逐渐被淘汰;而有较强经营管理能力，规范财务核算，健全内控制度的企业将会更好的生存下来。随着增值税抵扣链条的逐步完善，建筑业增值税税负也将会趋于平稳，整个行业将会走上健康发展的道路。

3、5个着力点：备战营改增策略

进项税额抵扣是关键

重新梳理选择供应商

加强财务管理和内控建设

关注视同销售和混合销售

重视挂靠经营的涉税风险

面对税制转换，企业该如何应对?这是目前建筑企业最想知道的答案。

上海市税务局货劳处的李慧嵩说，建筑业纳入增值税范畴，对行业影响巨大。建筑企业，尤其是一般纳税人的税收政策、征管模式、会计核算、购销策略等方面都发生了重大改变。建议企业在改造财务管理、登记一般纳税人资格、购置税控设备、申领增值税发票的同时，在进项税额抵扣等五个方面做好准备。

第一，详细分析企业支出中的可抵扣项目，尽量做到应抵尽抵。建筑企业应做好对供应商的选择和管理，尽量选择正规的、可以开具增值税专用发票的供应商，并在合同条款中明确定价方式(是否含税)、发票开具方式等必要信息。其中，建筑材料方面，建议尽量选择增值税一般纳税人提供，可取得17%的增值税专用发票抵扣进项;施工现场使用的水、电、气等动力属于可抵扣进项范围，但动力公司一般只向总表的登记方开票，实际操作中，建筑企业往往难以取得抵扣发票，建议在合同中与总表的登记方确认动力的转售事项;住宿服务可取得6%的增值税专用发票抵扣进项税，但要注意属于集体福利和个人消费的部分不得抵扣。

第二，注意清包工或为甲供工程提供建筑服务，可以选择适用简易计税方法。需要注意的是，简易计税方法不能抵扣进项税额，因此，从企业税收利益出发，不一定优于11%税率的一般计税方法。可以根据企业具体情况考虑是否选择适用，但一经选择，36个月内不得变更。

第三，注意老项目可适用简易计税方法过渡。如果老项目的支出大多已经完成，建议选择简易计税方法;如果老项目的支出大多尚未完成，可根据项目的具体情况核算后作出选择。

第四，注意纳税地点的变化及预缴事项，按规定办法操作。营改增后，建筑企业(固定业户)的纳税地点由劳务发生地变为机构所在地。跨县(市、区)提供建筑服务的企业，一方面应按规定计算销项税额、进项税额、应纳税额、按简易征收办法计算的应纳税额等，按期向机构所在地的主管税务机关申报，扣除在建筑服务发生地预缴的税款后缴纳增值税;另一方面应严格按照36号文规定的预征方法和预征率，在建筑服务发生地预缴税款。

第五，在提供建筑业服务的同时销售自产货物的，应注意税务处理方式已发生变化。营业税状态下，企业提供建筑业服务的同时销售自产货物，应当分别核算建筑服务的营业额和货物的销售额，分别缴纳营业税和增值税。营改增后，这一行为应按企业从事的主业进行判断，从事货物的生产、批发或者零售的企业发生该行为，按照销售货物缴纳增值税;其他企业发生该行为，按照销售服务缴纳增值税。因此，如果企业以建筑服务为主业，提供建筑业服务的同时销售自产货物，取得的收入应一并按照11%税率缴纳增值税，优于按服务和货物分别计算缴纳。

“增值税的征收原理与营业税完全不同，企业要实现营改增的平稳过渡，规避涉税风险，需要付出大量的努力。建筑企业在确定销售收入时，需要注意增值税的个性化规定，重点关注两个问题，即视同销售和混合销售。”税务专家庄粉荣提醒企业。

“增值税税制的违法违规处罚在所有税种中最严厉，所以营改增带来的变化都需要建筑业纳税人仔细研读，做好相应税收管理及风险控制。”

物业的增值税税率篇五

1.营改增试点的税率

营业税改增值税新增了11%和6%两档低税率。

按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%－15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%－10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。

目前实行增值税的170多个国家和地区中，税率结构既有单一税率，也有多档税率。改革试点将我国增值税税率档次由目前的两档调整为四档，是一种必要的过渡性安排。今后将根据改革的需要，适时简并税率档次。

2、如何处理应收应付账款的尾数

1、比如a公司的应收账款为1802.5，但实际收回的是1800，那会计分录是：借：银行存款 1800

贷：应收账款——a公司 1800

2.5元，挂在账上超过三年，确实收不回来，视为坏账

借：资产减值损失 2.5贷：坏账准备 2.5

月末：

借；本年利润 2.5

贷：资产减值损失 2.5

发生坏账时：

借：坏账准备 2.5

贷：应收账款 2.5

2.如果多收，比如1803，那会计分录呢

借：库存现金、银行存款 180

3贷：应收账款——a公司 1802.5营业外收入 0.53、b公司的应付账款为15022，但实际我公司支付的金额是15000，会计分是：借：应付账款——b公司 15022

贷：银行存款 15000

营业外收入 22

3.受托加工免增值税产品的税务问题

2012-8-31 16:49 中华会计网校 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

【问】

1.受托加工免增值税产品，对应的加工费是否免税？

2.如果不免税，受托方缴纳17%的增值税，用什么做进项抵扣？

3.同样的，委托方收到发票，有了进项，但销售产品的时候是没有销项可抵扣的，该怎么处理？

【解答】

1.加工费没有免税的规定，加工是单独的劳务，需要纳税。

2.劳务的销项税往往没有可以抵扣的进项税，除非有一些辅料的提供，那么辅料的进项税可以抵扣。

3.委托方进项不能抵扣，计入委托加工物资的成本中。