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中国人民大学 2002 年
试题解析
一、论述题：（每题 20 分，共 40 分）
1．试论建筑物区分所有权的特征。（人大 2002 研）
答：所谓建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个
所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专
有部分的专有权与对共用部分的共用权的结合。建筑物区分所有权的特征在于其客体和权利
状态。
首先，建筑物区分所有权的客体亦包括单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是
指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独
立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。在区分所有情况下，只能
以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程
中，如果各个所有人已就各专有部分进行厂登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人
共有。而在这种情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须具有如下几个条
件：第一，必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部
分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也八有这样才能客观地
划分不同部分并为各个所有人独立支配。在法律上要求构成上的独立性的原因在于，一方面，
由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支
配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔
和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确
地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各个权利的客体都不能区分开，也就
很难判定某人的权利是否受到侵害，第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被
区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他
郎分辅助即可利用，如果区分后的单元在使用上须借助于其他单元，则不具有使用上的独立
性。第三，通过登记予以公示并友现出法律上的独立性。构造上和使用上的蚀立性，乃是经
济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各
个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则
建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上独
立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则
法律上的蚀立性也难以存在。共有部分是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物
其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造
部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、
走廊、水塔、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。建筑区分所有权客体的共
有部分应与专有部分是不可分离的。在经济上，共有部分的存在是专有部分得以存在的基础，
也是各专有人满足其生活需要所必不可少的。
其次，建筑物区分所有权可分为专有部分的所有权和共有部分的所有权。其中，专有部
分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，它是各个区分所有人所单独享有
的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行
使完全的占有、使用、收益与处分权。而共有部分的所有权则具有如下特点：第一，共有权
与专有权密切联系并且是依附于专有权的。因为在区分所有权情况下，区分所有人取得专有
部分所有权，自然也就取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权
的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有
部分的所有权则自然取得共有部分所有权。第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要
是法定的，也就是说，对共有部分的权利是依据法律规定产生，无论当事人之间是否有约定，
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