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在人民愈发重视法律的社会中，越来越多事情需要用到合同，它也是实现专业化合作的纽带。那么合同书的格式，你掌握了吗？下面我就给大家讲一讲优秀的合同该怎么写，我们一起来了解一下吧。
房地产项目合同控制概念房地产项目合同结构分解图篇一
紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
（一）决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员；第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用权以及增值税。
（二）设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。一般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本的控制。
（三）建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时，现场签证控制制度并不健全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导致工程总成本的增加。
（四）竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大量出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识，而且，由于相关的`技术人员不足，从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题出现，最终导致项目成本的增加。
（五）营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
（一）决策阶段的有效途径
第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的变化。第三，资金来源要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要来自于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金来源一定要可靠，从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
（二）设计阶段的有效途径
第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二，要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。
（三）项目建设阶段的有效途径
第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。
（四）项目竣工结算阶段的有效途径
第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的价格。
（五）项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际情况，更好的促使营销的顺利完成。
综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。
房地产项目合同控制概念房地产项目合同结构分解图篇二
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出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产公司不会轻易变更事前拟定的开盘和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。那么，如何改进房地产企业的工程进度控制水平呢？我们可以从事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制重点来进行分析。
一、事前控制
1、合理制定计划
计划是控制的依据，计划制定合理则进度控制成功了一半，计划制定的不合理则进度控制失败的风险增大了三倍。
目前的多数房地产企业，尤其是停留在“圈地运动”和“圈钱运动”阶段的企业，计划制定不受重视，计划的制定过程要么非常粗略，要么以走过场、交差的形式敷衍而过，造成以后的工作混乱。
例如，某地产公司计划制定过程为：领导层制定开发计划确定本期开发面积、开盘及交房时间，然后由副总经理召开项目协调会，确定各部门工作的总体时间要求，即为计划确定。这个计划往往在实际中得不到有效实施，各部门相互推卸责任、扯皮的现象非常严重，工程进度控制也就无从谈起。
建议计划制定过程为：项目发展部门根据市场情况制定项目开发计划；项目开发计划经有关部门批准后销售部门制定销售计划，项目部根据开发计划和销售计划、国家标准、场地情况、待建情况、施工队施工能力等拟定施工计划，两部门在计划中必须详细列明需要其他部门配合的阶段及要求，经确认后其他部门以此为依据制定各自计划，同样需要在与其他部门交叉的阶段重点标注，最后由总经理或副总经理召开项目协调会，经协调调整最终确认。
● 计划的制定应以项目为中心，各部门围绕项目进行计划；
● 计划制定需要得到各个部门的重视，可以考虑将计划制定作为部门的重要业绩考核依据之一。
2、严格图纸会审
由于目前甲方对设计工期要求普遍紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，甚至出现一间房建造出来没有门，一间建造出来多个窗的笑话，增大设计变更、签证量，延误工期。据了解，设计变更和签证太多是目前房地产企业工期延误的关键因素之一。
建议：首先，项目部人员以“图纸多审一天，施工就节约了三天”的态度参与技术评审；其次，要注意充实项目部技术力量，使得项目部人员有足够的能力发现简单的设计问题；最后，给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，最好是恩威并举，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。
二、事中控制
1、节点制定
项目施工计划应有详细的分解，如一般施工项目分解成为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工和配套施工等五个主要节点，每一个阶段又可以细分为更小的节点，如传统的37项或39项节点控制。笔者以为，37项还是39项只是提出大的进度节点，需要进一步细化为更小的节点进行控制的思想，具体分解成为多少项节点应由甲乙双方根据施工对象的特点、甲方进度控制的薄弱环节等实际情况进行确定，而不是生搬硬套，当然，有些是国标规定还是要遵守的。
2、节点控制
节点控制包括节点过程控制以及节点完成的控制。
① 节点过程控制
◆ 项目外围关系维护处理，以免因外部因素干扰而延误工期；
◆ 控制一定要形成书面记录。可用的工具和手段主要有：状态跟踪表、不履约通知、日报、月报、现场指令、现场巡视等。
② 节点完成的控制
节点完成控制指及时组织项目节点验收，并根据完成情况予以考核评价。不能如期完成的应发出不履约通知作为警告以及后续考核处罚之用。进度发生变化还应变更后续项目施工计划并与其他部门沟通、发布计划变更信息。
三、事后控制
1、计划变更
理都应是及时与相关部门取得联系，最好是组织召开计划变更协调会，将计划变更的影响降到最低。相关部门应做出计划变更的原因分析总结，为以后工作的改进提供建议。
2、进度超期
进度超期发生之后的处理同样需要引起重视。不少项目部发生超期后便“埋头苦干”，争取将进度追回来，导致的结果往往是增大成本和降低质量要求，加大后续服务难度。据此，在进度超期实际发生之后，首先应知会领导及其他相关部门，而不是隐瞒；其次，决定是否需要变更计划，如变更计划采取前述处理；再次，分析总结，形成书面材料；最后，追究有关责任。
从以上分析可以看出，由于房地产项目开发的复杂性，房地产企业的工程进度控制是一项系统工程，不仅需要在过程处理上运用很多的小技巧，灵活控制监理单位和施工单位，还需要公司其他职能部门的密切配合、顺畅的沟通，从系统的角度去完善改进。
房地产项目合同控制概念房地产项目合同结构分解图篇三
;摘要：房地产企业的成本决定因素错综复杂，本文从房地产项目开发成本的角度，采用微观分析的方法，运用全成本的概念，对房地产企业的项目开发成本管理工作进行疏导，探讨房地产项目开发成本的控制，以求达到降本增效的目的。
1.房地产开发成本的组成
我国房地产项目开发成本主要是指房地产企业从拓展立项开始经历项目开发一直到销售并办理相关产权变更等一系列过程中所花费的全部费用。具体包括如下几大项：土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、配套设施费用、开发管理费用、销售费用及其他相关的税费等等。
2.房地产项目开发的特点
众所周知，房地产在城市建设过程中具有非常重要的作用，通过近三十年的行业迅猛发展，目前不仅成为我国国民经济的支柱产业，同时也成为了国家财政收入的主要来源之一。房地产开发不同于一般工业企业，具有其自身固有的特殊性。首先就是房地产开发具有开发周期长、资金需求量大的特点。房屋的开发建设是一个长期的过程，从项目立项进行可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、园区绿化等几个开发阶段，一般都需要经历至少一年甚至更长的周期才能完成，开发投资周期长、投资回收期长、资金需求量大。其次、房地产开发经营业务具有复杂性和多样性。与传统行业的工商业产品不同，房地产开发企业开发建设的产品，除了其开发产品本身的建设外，企业还需要根据城市规划的要求，同时还承担与产品等相关的市政、通讯、消防等基础设施和相应的公共 配套设施的开发建设。第三、房地产项目开发专业性强，且受政策和市场不稳定因素影响较大。房地产行业是国民经济的支柱产业，受政府政策和市场导向等因素的影响较多。
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范。房地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了很多企业再经营管理中存在的问题，此时很少有人会去关注成本管控的问题。但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化、库存压力加大，提升管理水平，控制成本，对房地产企业来说就显得尤为重要。
目前，在我国国内房地产行业的发展过程中，由于缺乏完善统一的行业管理制度，导致了现在房地产行业有很多的弊端。经历了房地产行业十多年的黄金时代，随着国家对房地产政策的多次调控，行业洗牌和行业分化，房地产行业步入了白银时代。归纳房地产成本管控现状大致有如下几点：第一、成本管理粗放，缺乏组织架构体系支持。很多房地产公司，没有专门的成本管控部门对房地产开发的全流程进行监控，他们或是由类似财务部门或工程造价部门等部门对房地产成本进行管理，成本管理概念较为狭隘，仅只限于工程造价成本，在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。第二、合同管理不规范，变更签证难以控制，不确定性成本或风险成本较大。很多地产公司在签订合同的时候，都考虑大而全的合同，跨成本核算项目、跨分类核算科目，在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，导致合同执行难、签证多且难于控制。第三、缺乏成本管理工作全过程全员参与意识。
首先在组织体系的建设方面，从房地产企业层面要成立专门成本管控中心，设立成本管理委员会，由企业高管层主要领导直接负责组织建设，成立一支综合实力较强的成本控制管理组织。其次，健全成本管理制度，制定成本管理手册，强化企业内部成本管理。在成本管理制度方面，要坚持成本管理工作规范、科学的管理模式。成本管理目标要依据项目定位和建设开发的特点及相关影响因素制定相应的目标成本，细化调查和市场研究，充分考虑不可预见风险因素。全流程成本控制要坚持全员参与，要在公司内部倡导节约有奖、增效有奖的管理模式，将成本管理的责权利有效结合，做到奖惩分明。
房地产作为商品，其价格的影响因素涵盖较多，主要有如下：不动产所在地段、土地取得价格、周边环境及配套、市场区域竞品竞争强度、户型、市场购买力等，企业要充分考虑这些因素，运用拟定目标利润和市场价格来推导目标管理成本，将目标成本按成本要素逐项进行分解，充分考虑从产品制造到产品变现及交付等一系列过程中需要发生的费用，让目标成本及目标利润具有可控性和可预见性。
房地产开发成本管理控制是一个系统性的工程，也是房地产开发企业成本管理控制的关键环节，涉及成本管理的各职能部门必须从投资立项、设计开发、招投标管理、工程施工、销售管理及物业交付等管理各环节做好相应的工作。
3.1房地产项目投资环节的成本管控
房地产投资决策一般均有企业高级管理层进行控制，投资决策环节的成本控制是项目成败的关键。房地产项目开发投资大、建设周期长、综合性强，在投资阶段要充分考虑行业风险要素和宏观经济政策，包括对未来的预期等等。
目前很多房地产企业存在一个普遍的错误概念，认为房地产开发成本的管控环节在施工建设阶段，只要做好了现场管控和过程监管，就完成了成本管控的目标。殊不知，房地产项目设计环节才是成本管控的核心环节。据研究表明，设计阶段可锁定可控成本的80%左右，设计阶段水平的高低，设计质量的好赖，直接影响到项目的经济效益。控制房地产项目的建设工程成本，首先从设计单位的招标开始，选择一家高水平的设计公司是房地产开发此阶段的首要任务，其中涉及开发的定位、开发成本范围和目标、经济技术指标等等因素。其次是围绕产品及功能定位等多因素，开展设计论证、限额设计、工程成本和设计方案结合等，细化图纸设计要素，充分考虑经济性和合理性。第三、要开展对设计图纸进行严格会审工作，对图纸中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本等与设计人员充分沟通并适时修正，尽可能规避后期由于设计图纸变更等造成成本增加等不可控因素出现。
3.3项目招投标阶段和施工建设等实施阶段的成本管控
第三、严肃合同的执行力度，从工程量核定和资金支付多角度进行管理，做到量价同步，控制资金的投入，从资金的角度控制合同风险和资金管理成本。
第四、对销售费用、开发管理费用和税费等进行精细化筹划管理，对标行业内先进企业的管理模式，加强期间费用的控制，加强各项税费的筹划和过程管理工作。
四、结论
参考文献：
相关热词搜索：;房地产项目合同控制概念房地产项目合同结构分解图篇四
;摘 要：近年来，我国经济迅猛发展，房地产行业的发展尤为迅速，但是面对如此快速的发展趋势，房地产行业也思考着如何改进，如何将成本控制的更加合理。因此房地产行业的项目成本控制管理十分重要，需要我们的重視。如今在房地产行业中项目成本包含在整个项目的生命周期中，包括决策阶段、设计阶段、建筑施工阶段和结算阶段，我们要认真思考如何将项目成本控制的更加科学合理，最大程度上的将成本减低，增加企业的经济效益，使我国的房地产行业可以健康稳定的发展。
关键词：房地产开发项目；成本控制；措施
1 引言
虽然我国房地产市场在前几年一度陷入停滞增长的状况，但是自2016年来逐步迎来强烈的复苏反弹，并且这种强力的复苏之势从一线城市逐步蔓延到二三线城市，进而引发年尾几个月的逐步限购措施的出台，以期降低房价波动给社会经济和消费者带来的不利影响。房地产市场较大的波动给房地产开发企业的经营和运营带来了较大的挑战。房地产开发是具有资金密集型特点的行业，各个房地产开发企业的资金链条的松紧程度和健康状况是整个企业持续发展和保持竞争力的根本。因此，各个房地产开发企业需要在房地产市场波动较大的情况下，保持销售收入的稳定，同时做好房地产投资开发的统筹安排，提高资金的使用效率，降低资金的使用成本，优化各项开发成本，提升企业的成本管理水平。
2.1 房地产开发
房地产开发所包含的意思是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划的要求进行基础设施、房屋修建的事项。房地产开发从土地的取得、拆迁、规划设计、物业的建设、物业的销售及管理等一系列过程，投资大，耗时长。
2.2 成本管理的概念
狭义的概念认为成本管理的主要目标是对成本进行准确的计量，广义的概念认为成本管理是一种管理活动，应该具有预测、计划、控制、考核、分析和决策等管理的普遍职能。目前美国学者查尔斯·t·霍恩格伦提出了较为全面的多维成本管理观。成本管理的三个飞跃，使得成本管理的范围更加宽广。随着市场经济的不断变化，现代企业拥有了系统的成本管理理念，企业的成本管理已成为一项系统工程，注重的是对成本管理对象的全方位的分析研究。
房地产开发企业在实施成本控制过程中大多数企业仅仅重视施工阶段成本控制，忽略其他阶段对房地产成本的管理，这也就导致企业成本控制缺乏有效性。房地产企业成本控制过于集中化，这样的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情况下成本控制的作用不大，企业成本并不能实现大幅度的下调，企业的资源利用程度也不能得到提升。房地产开发项目成本控制过程中虽然在企业项目开发前期投资决策阶段费用较少，但是直接影响到后期施工成本。部分房地产开发企业忽视了对于项目的成本控制，对设计费用进行压缩，导致设计方案不科学、不合理，不能够满足项目建设的要求，图纸出现错误等，这对于项目成本控制的影响是巨大的，房地产开发商应当对此问题重视，实施全面成本控制。
3.2 合同管理不到位，变更难控制
首先，合同管理不规范。合同的规范管理包括合理的签订合同和合同的分类授权与审批。有些地产公司喜欢签大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地产公司签订合同与工程造价成本预算科目脱节，没有把项目造价成本预算、财务预算有机结合起来。签订合同时只图方便、省事，不为以后的成本管控、成本费用数据统计着想。合同实际执行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金额、成本费用数据统计不准确、不及时甚至难以统计。其次，合同的分类授权与审批机制缺乏或不合理。合同的分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同，合同的分类授权审批应随着房地产开发行业、地产企业的发展和国家相关政策的变化作相应修改完善。在这点上，不同的地产公司是参差不齐，中小地产公司更是做的不到位。
3.3 错误的房地产开发成本控制认识
财务部门与成本控制有着巨大的关系，在一个项目中，财务部门的财务报告关系到整个企业的运营情况，通常情况下，企业根据财务部门所提供的财务报告制定出符合实际情况的成本计划。但是由于财务报告存在一定的延后性，这就造成企业的成本计划与企业的实际情况脱节，可能加大投资，造成不必要的损失。因此财务报告一定要符合当地的市场并且一定要及时，使企业认识到房地产开发成本控制的重要性，制定出科学合理的项目成本控制。
房地产建设周期长、投资大。房地产项目建设需要根据项目成本目标实施动态反馈，根据实际情况进行调整。房地产建设过程中由于任务繁重必然存在大量问题，成本管理往往也会存在问题，难于执行，难于落实的状况时有发生，临时进行方案修改，措施改正等都会发生，这就需要企业进行实时动态反馈，实现成本管理的动态化。动态反馈同样可以有效的避免企业在整个项目建设过程中出现脱节，防止企业不同环节之间出现责任的推诿，动态管理可以及时反馈问题，及时调整问题，明确各方责任，明确责任人是谁。动态管理可以实时进行房地产项目成本的目标调整，根据企业发展和社会环境的变化以及竞争状况的变化及时进行房地产成本目标的调整，同时及时发现问题、解决问题，进行实时反馈。
4.2 树立全面成本控制概念
完善成本控制体系成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控制决不仅仅是"审查、核算"这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从源头上控制成本。
4.3 地产企业应建立完善资金预算管理制度
编制资金预算应吸收投资、工程、成控、营销策划等相关部门人员参加，注意与项目成本预算、开发计划、施工计划、材料设备采购计划、营销计划相结合，加强资金预算执行的跟踪管理，创新资金管理方式和手段，从多方面着手建立多元化融资渠道，强化资金预算执行力度和考核力度。
5 结束语
房地产成本控制是将成本管理看作是一个完整的系统，具有连续性的过程，房地产开发需要全体员工都具备成本控制的意识，能够认识到成本管理对于整个企业发展的意义，全部投入到成本管理中去，将成本控制每一个环节落实到实处，成本管理的制度、指标落到实处，每个部门都参与到成本管理中，责任落实到每一个部门、员工，实施房地产成本管理的全过程，提高企业的利润空间，降低企业成本，最大效益的利用企业资源，实现企业的健康发展。
参考文献：
相关热词搜索：;房地产项目合同控制概念房地产项目合同结构分解图篇五
;【摘要】房地产是近年来的熱门行业,开发项目作为其经营活动的重心,它的成本控制会影响整个企业的利润高低。本文从现象出发,以理论为基础,指出了在成本控制中存在的问题,提出解决方法。
政协会议召开期间,住房问题是常被提及的一个词汇。房地产行业作为经济领域的一个重要部分,是近年来投资和消费的热点,正是因为这样,这一行业涌入了大量的资金,使市场竞争更加激烈。除了2008年下半年,房地产市场出现过动荡,其他时间,房价一直处于上升阶段。由于房价的居高不下,使许多工资阶层对商品房望而却步,房屋成交量下降,闲置率上升。国家也利用利息、税收、财政等手段进行宏观调控,在一定程度上刺激了房地产市场,减轻了房地产及贷款人的负担,但房地产市场的成交量依然不乐观,价格依然没有回落。
众所周知,存货价格是以成本决定的,房地产作为房地产企业的存货,其价格与成本存在密切关系。从另一个方面说,企业的收入与其成本、费用之差得到利润,如果企业成本降低,那么利润必然上升。因此,我们必须重视作为企业支柱的房地产开发项目的成本控制。这样做不仅可以为房地产企业带来更高的利润,从某种意义上来讲,还可以促使房价回归到理性阶段。
一、房地产相关理论
房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此,房地产开发的前提是取得国有土地使用权。房地产开发经营活动包括土地开发和房屋开发,也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发。
这个定义是从对象角度出发的,而房地产开发也可以看作从工程勘察、设计规划、征地拆迁、土地开发、项目建设、完工交房的一个过程。
房地产开发有其独特的特征:第一,房地产开发涉及很多部门,如银行、勘探、规划、市政、施工、环境、卫生等,涉及面极广,因此有很强的综合性。第二,房地产开发项目建成后,既可以作为住房出售,也可以用作其他用途,如做行政事业性用房,生产经营性用房等。第三,房地产开发需要建设的往往不止一套房子,至少开发一个小区,因此需要的投资量很大。除此之外,房屋开发的周期很长。以上几个方面,决定了房地产开发的高风险性。第四,房地产开发与金融部门关系紧密。房地产资金需求量大,那么必然需要从银行等金融机构进行贷款。如今,金融机构也不再局限于银行这一单一的形式,财务公司、保险公司、租赁公司都是房地产开发提供了资金支持。可以这么说,房地产行业的迅速发展,是与为其提供资金支持的金融部门密不可分的。
成本控制,就是对经营活动中发生的各种成本进行控制。本文的研究对象是房地产开发项目,即对房地产开发项目中发生的全部成本进行控制。房地产开发项目成本主要包括以下几方面。
前期项目费用。项目开发是一个过程,从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。如规划设计费用,又如土地平整费等。其中特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用,如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等,这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。
建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、差旅费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。
安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装,也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装,那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。
完工后的清理费用,如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下,很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下,往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果不设现场管理机构,那么不计入开发成本项目,直接计入当期损益。
其他。配套设施费用,在开发项目中发生的,可计入成本,不能有偿转让的公共设施,如公厕、锅炉房等。借款费用资本化,在项目达到预定可使用状态之前的借款费用可以按新企业会计准则的要求计入项目成本。
要想控制房地产开发项目成本,就要控制好以上每个成本项目。以上每个成本的下降,都会引起整个房地产开发项目成本的下降。还需要注意的是,房地产开发项目成本控制存在其特殊性,这是由房地产开发特征决定的。前面提到房地产开发项目时间跨度大,在不同的项目之间,材料、人工的价格可能发生了很大变化。再者,房地产开发项目面临不同的环境,重庆的房地产开发项目的成本与广州深圳房地产开发项目的成本显著不同。鉴于此,房地产项目开发成本控制不能采用一般的方法进行量化分析。
三、成本控制中存在的问题
总的来说,庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题,主要表现在四个方面。
1、成本控制没有进行规划
如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样,房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象,为了赶工期,不进行成本规划,这对于成本控制是十分不利的。
在进行了决策分析后,进行成本的事前规划,是房地产开发项目成本控制的重要依据,可以有效地减低开发成本,提高房地产企业的利润。房地产开发项目的运行,便是执行成本规划的过程。通过成本的事前规划,可以节约很多不必要的开支,也可以判断相应部门的工作绩效。通过比较规划成本与实际成本,找出差异存在的原因,为以后进行成本控制提供经验。
2、注重施工阶段发生的成本,忽略前期工程阶段的成本
前面提到过,房地产开发项目成本包括很多方面,每一方面的成本都直接影响了开发项目的成本。但是在现实中,企业往往忽视其他阶段的成本控制,而只关注于施工阶段的成本控制,原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本,即毫无疑问的被计入房地产开发项目的成本,企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本,提高了利润;而其他阶段的成本控制作为隐性成本,往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。
在前期工程费用中,有一种决策成本,即决定是否进行某个房地产开发项目。决策要根据对与项目有关的市场、资源、技术、资金等影响因素的分析,判断开发项目在技术上是否可行,在经济上是否能够盈利,并且在所有的可选择方案中选择出一个最佳方案。决策对于房地产开发项目来说是十分重要的,一旦决策失误,整个项目就面临失败的危险。
除了上面讲述的借款费用、决策成本,企业还往往忽略了对设计规划等阶段的成本控制。正是由于这种原因,企业的成本没有发生根本性的降低。
3、完工阶段未做好反馈工作
许多企业在房地产开发项目完工之后就立刻不再过问了,项目的组织管理不到位,不能及时反馈在项目建设中存在的问题,丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目,在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务,但如果企业在完工之后没有进行恢复工作,会面临着巨额罚款,增加了企业的负担。
4、成本控制方法不完善
从研究角度来看,虽然我国房地产开发项目成本控制方面有一些典型,但是很多都只是纸上谈兵,缺乏与实际的结合。而许多先进的项目成本方法,如工作分解结构、挣值管理技术等,是从西方传播过来的,并没有很好的与中国房地产市场融合,也没有真正的得到运用。
四、針对问题提出的对策
1、成本控制全程进行
对前面提到几个方面的成本,要从头到尾进行成本控制,即全面控制,但是如果所有成本都进行详细的控制,不仅耗费巨大的精力,而且也不符合成本效益原则,因此在这里提出全面控制与重点控制的观点。重点控制就是根据不同阶段对成本的影响程度(包括金额和性质两个方面),对重点阶段进行重点成本控制。不少研究表明企业决策成本对开发项目成本影响最大,也是房地产开发项目成本控制的基础阶段。
2、进行成本控制规划
房地产开发企业很少进行成本控制的规划,如果能在这一方面进行改进,那么对提高开发项目成本控制的质量、优化资源配置有很大的好处。
进行成本控制规划一般有两种方法:因素测算法和直接计算法。因素测算法是根据实际情况和以往积累的经验,找出影响成本的主要因素,提出降低成本的主要措施,并验证于最近完工的房地产开发项目的建设过程中,根据实施情况进行修改,最后提出规划。但是这种定性分析,计算比较粗略,不利于最后的考核。直接计算法是根据需要消耗的材料和人工等费用,按规定的方法和程序详细核算该项目所涉及的部门的成本,然后再根据各部门的成本计算出整个项目的成本。这种方法解决了因素分析法计算粗略的缺点,利于控制,便于分析,但是工作量比因素分析法大的多。而且,成本控制规划里面存在很多的人为判断因素,因此在进行规划时,执行人员要秉着客观公正的原则进行工作。
3、建立能运用先进管理方法的成本控制团队
我国房地产开发企业拥有先进的成本控制方法,但是却没有应用到开发项目的成本控制当中,其中一个重要的原因是没有能够熟练运用这些方法的高素质的专业团队。首先,要定期进行人员培训,提高成本控制人员的职业素质。其次,每一个或一组房地产开发项目都要建立合理的项目管理组织结构,组织内各个部门要明确的分工,责任清晰。再者,建立健全房地产开发项目成本控制绩效的考核制度。一定的激励手段,能够促进企业职工的工作积极性,绩效评价不仅要出现在在建设过程中,而且在完工阶段也要引起足够的重视。
4、降低借款费用资本化支出
房地产开发项目的资金很庞大,难免发生借贷。如何取得资金,取得多少资金,融资成本、风险因素如何等都是需要考虑的因素。也可以预先销售要建设的房产,这种方法在某种程度上会降低开发项目的成本。
【参考文献】
[5] 王玉良:工程成本控制研究[d].河北工业大学,2006.
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总进度计划编制说明
一、编制依据
本施工进度计划编制依据为：
1、招标文件要求的工期及其他有关要求；
2、本工程的自然地理位置、自然环境条件；
3、工程的结构和施工特点；
4、施工及人力资源条件。
二、编制原则：
1、进度计划须符合合同工期要求；
2、工程进度计划必须符合实际并能指导施工；
3、反映施工组织及施工方法，充分体现人力设备和材料等资源投入情况；
4、预料可能发生的施工障碍和变化；
5、对重点控制性工程有详细的安排；
6、贯彻合同条件及技术规范的其他要求。
三、项目总体情况
工区k2+160-k3+028.809和e匝道、g匝道。ii工区2016年12月20日建成通车，i工区2017年11月20日建成通车。
第一阶段为施工前期阶段。主要是进行施工准备工作，进行人员、机械组织、进场、施工驻地建设、施工道路的修建或改造，开挖临时排水等临时工程等，计划实施时间为15天，即2016年06月1日至2016年06月15日。
1、路基土石方施工；
2、u型槽、人行地道及涵洞工程的施工；
3、桥梁工程的施工；路基土方、u型槽及桥梁工程同步进行，其中以结构物施工优先，为路基土方施工尽快打开局面。路基应尽早尽快施工，以便为后续的市政管线、路面工程及附属施工创造条件。计划实施时间为2016年06月15日至2017年9月20日，其中i工区2016年9月10日前完成。
第三阶段施工的收尾期，其它清理清扫等收尾工程。计划实施时间为：i工区2016年12月1至2016年12月20日，ii工区2017年9月1至2017年10月20日(预留1个月的交工验收和整改时间)。
四、进度计划总体安排
2、k2+480-k3+028.8路基填方段的软基换填和填方开始工作时间为2016年6月18日，完工日期为2016年10月18日，持续时间为120天。
3、k2+160-k1+505段路基挖方段(含e、g匝道）挖方开始工作时间为2016年6月25日，完工日期为2016年9月25日，持续时间为120天。
4、k2+831钢筋砼圆管涵开始工作时间为2016年6月20日，完工日期为2016年7月30日，持续时间为40天。
5、k2+846.072北引水渠框架桥开始工作时间2016年10月30日，完成日期为2016年12月20日。
2016年6月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为150天。
7、k2+160-k3+028.8左侧雨水钢筋砼箱涵开始工作时间为2016年8月20日，完工日期为2016年11月15日，持续时间为85天。
8、k2+160-k3+028.8右侧雨水钢筋砼箱涵开始工作时间为2016年8月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为90天。
9、k2+160-k3+010右侧高压电力隧道开始工作时间为2016年7月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为120天。
10、k2+160-k3+028.8雨水污水管道安装开始工作时间为2016年8月10日，完工日期为2016年11月10日，持续时间为90天。
11、k2+160-k3+028.8路面工程、路灯工程、排水和防护工程、交通工程、海绵城市（lid）工程等开始工作时间为2016年11月10日，完工日期为2016年12月20日，持续时间为40天。
五、主要工程形象进度：
1、路基工程2169万元
2、路面工程3063万元
3、c、d匝道桥及人行天桥1850万元
4、贞岱跨线桥及贞岱村大桥拆除215万元
5、马銮湾隧道u型槽及北区引水渠框架桥2628万元
6、雨水工程2319万元
7、污水工程99万元
8、地下通道及其他小结构项目423万元
9、交通工程258万元
10、路灯工程456万元
11、绿化工程578万元
12、海绵城市（lid）工程281万元
13、缆线沟土建1621万元
14、高压电力隧道土建2787万元
15、管线保护63万元
16、施工组织及临时工程269万元
五、年底通车的主要形象进度
1、马銮湾隧道u型槽及北区引水渠框架桥2628万元
2、高压电力隧道k2+160~k3+028段1500万元
3、雨水工程1000万元
4、贞岱村跨线桥215万元
5、地下通道及小结构项目350万元
6、污水工程40万元
7、管线保护63万元
8、路基工程1569万元
9、c、d匝道桥及人行跳桥：500万元
10、路面工程1020万元
11、施工组织及临时工程269万元
12、交通工程50万元
13、路灯工程50万元
14、海绵城市50万元
六、年底通车主要关键节点因素
1、马銮湾u型槽
u型槽全长180m，中间有北区引水渠的保护措施，主要工程量有抗浮桩施工、基坑开挖及防护、u型槽主体结构物、调平层。
2、高压电力隧道
（3）通车段高压电力隧道开挖土方和路基土方总方量有20万方，基坑土方开挖速度较为缓慢。
3、e、g匝道
（2）现目前匝道已征地，但仍因地上物原因未交付使用；
4、贞岱村跨线桥
贞岱村跨线桥桥梁在原来已施工完成原贞岱村跨线桥进行顶升平移，平移长度为10.5m，主要控制节点在于原桥梁箱梁的试验检测，确保为合格产品。
针对上述的关键节点部位，编制以周为单位的详细计划。
七、施工工期：
附件：2011年二期工程（）进度计划横道图
八、雨期、热期、台风期施工措施
（一）、雨期施工措施
在雨期考虑不受气候影响或影响较小的单项工程进行施工，安排如施工机械设备的维修和保养等工作，同时做好洪水期间的防洪抢险工作，防止施工材料遭受损失和工程遭受破坏。
在施工场地的周围（包括桥的两侧）设置排水沟，防止地表水淹没场地；在临时设施建设时，钢材、水泥库房地坪应比周围地面高出50cm，防止雨水浸没。
(1)临时性排水措施设计
在每项开挖工程开始前，尽可能结合永久性排水设施的布置，规划好开挖区域内外的临时性排水措施，并在报送的施工措施计划中详细说明临时性排水措施的内容，提交相应的图纸和资料。
(2)提前做好排水设施
坡开挖前予以实施。
(3)及时排除地面积水
在路基开挖过程中，做好临时性地面排水设施，按要求保持必要的地面排水坡度、设置临时坑槽、使用机械排除积水以及开挖排水沟排走雨水和地面积水等。
(4)保护永久建筑物和永久边坡免受冲刷
采取的临时排水措施，注意保护已开挖的永久边坡面及附近建筑物及其基础免受冲刷和侵蚀破坏。
(5)平凹地区开挖的排水
在平地或凹地进行开挖作业时，在开挖区周围设置挡水堤和开挖周边排水沟以及采取集水坑抽水的措施，阻止场外水流进入场地，并有效排除积水。
(6)设置集水坑(槽)排水
对可能影响施工及危害永久建筑物安全的渗漏水、地下水，将就近开挖集水坑和排水沟槽，并设置足够的排水设备，将水排至不回流到原处的适当地点。不允许将施工水池设置在开挖边坡上部，以防由于渗漏水引起边坡的滑动或坍塌。
(7)降低地下水位的排水措施
①对位于地下水位以下的明渠需要在旱地进行开挖时，可根据明渠的工程地质条件采用降低地下水位的措施。
②采用挖掘机、铲运机、推土机等机械进行明渠开挖时，应保证地下水位降低至最低开挖面0.5m以下。
（二）、热期施工措施
为减少热期高温对混凝土施工和混凝土性能的不利影响，在混凝土制备、浇捣、养护等各个工序采取有效措施。以降低混凝土拌和物的温度，提高作业区湿度。
1、混凝土浇筑前的拌和物温度不应超过32℃。
2、混凝土拌和物温度超过32℃时，采取以下降温措施： ①对拌和用水安装冷却装置，使水保持冷却低温状态。②水泥、黄砂、碎石应遮荫防晒；对砂、石材料喷淋冷却水以降低温度。
③混凝土配合比设计掺加适量的缓凝剂，并考虑热期施工坍落损失。
④拌和站、料斗、储水池、皮带输送机加装遮荫设施。⑤在保证质量的前提下，混凝土的拌和、运输尽量缩短时间，混凝土搅拌车运输途中应缓慢搅拌。
⑥混凝土浇筑时间选在傍晚或夜间进行，以避开一天最高温时间。
⑦准备工作充分，使拌和物从拌和到入仓时间及浇筑时间尽量缩短。
⑧浇筑现场采用遮荫措施，以降低模板、钢筋的温度，改善工作条件。
3、加强混凝土养护
①混凝土浇筑完后，表面应立即覆盖清洁的塑料膜，混凝土初
凝后撤去塑料膜，用浸湿的毡毯覆盖。保持潮湿养护最少7天。
②设专人负责晒水养护，宜用自动喷水装置或喷雾器进行不间断养护，不得形成干湿循环。
（三）、台风期施工措施
1、与当地气象部门取得联系，随时掌握台风预报情况，了解台风风级、风速，所处的位置及达到当地的时间，根据防台预案布置预防措施。
2、台风即将到来时，所有工作平台上的钻机等设备提钻后停止作业，并临时加固；支架等临时结构应进行加固或拆除处理，停止浇筑施工。
3、台风即将到来时，所有施工人员要撤离施工现场，严禁在高耸构筑物和施工机械附近停留，以免倒塌伤人。
4、对拌和楼、水泥筒仓、门吊、房屋等设施，硬化场地时即预埋锚固孔，台风即将到来前拉好缆绳。
5、对临时房屋进行检查，发现问题及时修筑，防止因房屋倒塌造成人员伤亡和财产损失。
6、制定防台应急准备和响应预案。
九、确保工期措施、廉政建设
1、施工动员
进场后立即进行总动员，以崭新的精神面貌投入到本工程的建
设中去，并将本工程的建设意义及其重要性、紧迫性宣传贯穿到每个参建职员，组成上下一条心的团队。
2、合理配置施工机械设备
根据本工程的工程规模、工程特点，合理配置施工机械设备，并加强设备管理，提高设备的完好率和工作效率。
3、加强计划管理
根据工程特点、工艺关系、组织关系、搭接关系和劳动力、材料、机械设备等资源配置情况，编制切实可行的施工总进度计划、计划、月计划、周计划及网络进度计划。采用网络技术，进行计划管理。在施工过程中，跟踪和检查计划执行情况，特别关键线路和节点工程的执行情况，及时纠正偏差以确保合同工期的实现。
4、加强技术管理
1）认真做好图纸会审和复核工作，避免由于图纸原因导致返工。2）做好单位工程、分部工程、分项工程施工技术交底工作。3）优化施工工艺，采用合理的先进技术，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。
5、加强质量管理
1）确保项目质量目标，编制质量计划。
2）提出施工准备阶段、施工阶段、交竣工阶段的质量控制要点。2）加强关键工序的质量控制，认真落实“三检”制度。
6、加强安全管理
1）做好重点危险源的调查辨识、风险评价和控制工作。
2）做好三级安全教育和交底工作。
3）做好特种设备和大型临时设备的安全管理。4）加强危险工作的安全管理。
7、加强资金管理
根据工程需要和招投标文件的承诺，准备充足的流动资金，加强资金的使用管理，做好专款专用，以确保工程顺利进行。
