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全省法院查封土地停缓建工程的情况调查表篇一
构件积压等损失和实际费用如何赔偿
发布时间：2010-05-31 15:10:00
【要点提示】
因发包人的原因致使工程停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。
承包人的人员停工及设备闲置损失，可依据施工日志、工资发放表、设备租赁合同以及设备闲置统计表等现有证据，按照建筑行业的常规，对其合理部分予以认定。
【基本案情】
原告赵某某，男。
被告中铁二十三局集团有限公司。
法定代表人王某某，该公司董事长。
第三人天津金河置业有限公司。
法定代表人许某某，经理。
案由：建设工程施工合同纠纷 原告诉称，2004年12月20日，被告承包了金河公司发包的“天津市鑫马工业园标准厂房”工程。后被告与原告联系，将此工程的a座、d2座交给原告施工，被告将该工程施工的全部技术资料交与原告，原告按照技术要求及时组织人员、安排设备进行施工，并且作为施工方直接接收了监理人员的监督检查。2005年5月27日，原告将被告交给的a座、d2座正负零以下基础工程施工完毕，并且经有关部门验收合格。原告曾多次找到被告要求订立合同和支付工程款，但是被告以未招投标、未签备案合同为由始终未予办理。2007年2月2日，经该工程所在地大港开发区管委会组织协调，被告同意发包方金河公司将部分工人工资直接支付给原告。
在施工过程中，该项工程因非原告的原因经常等待开工，因此，原告按照被告“等待开工”的指令，施工人员及设备均在场地待命未动。特别是2005年11月15日，发包方同意了被告关于鑫马工业园a座、d2座于本进行首层主体工程施工的请求。原告接到被告这一指令后，立即积极组织施工，并按照冬季施工要求比正常施工所需材料的三倍备足了所需建材及施工设施。但原告建完首层后，却一直等待开工，工程停工至今，原告经济损失巨大。可是，被告对其拖欠原告工程款、施工人员工资及停工损失却不予考虑。原告为避免更大损失，多次找到被告，但被告一直置之不理。现在原告处境困难，工人索要工资，情绪激动。故诉请判令被告给付所欠原告工程款2418651元、被拖欠的误工工人工资491440元，赔偿原告设备闲置损失费2687800元、钢材损失费233987.60元、模板、木方、临时设施损失费570245元，共计6402123.60元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告起诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
1、原告所称本案涉诉工程是第三人与被告签订的与事实不符，盖章的是中铁二十三局集团有限公司天津工程公司，不是被告。本案被告不是合同的主体与义务人，与涉诉工程没有关系。
2、合同是第三人与沛县二建签订并实际履行的，金河公司所有工程款的支付对象是沛县二建，本案原告再从沛县二建那里支取。原告与沛县二建是劳务关系，金河公司与沛县二建才与本案有关，有付款义务，而被告与此无关。另外，原告主张其损失的证据不足，损失是其故意造成的，应当自行承担。原告在明知停工，开工日期无法确定、另行通知的情况下，仍故意继续租赁、扩大损失，对其损失不应支持。
第三人述称，本案应是原、被告之间解决其内部施工问题的案件，与本案第三人无关，并且根据我国合同法的规定，原告也只能对其合同相对方即本案的被告主张权利，而作为本案的第三人，其合同相对方应当是本案的被告，至于第三人与被告之间是否有纠纷或怎样解决纠纷，应当另案解决，与本案的审理及结果无任何关系。
经审理查明，2004年12月20日，被告中铁二十三局集团有限公司天津办事处主任王某某作为被告委托代理人代表被告加盖“中铁二十三局集团有限公司天津工程公司”印章（该印章及“中铁二十三局集团有限公司天津工程公司第一项目部”印章系王某某持被告介绍信刻制）与第三人天津金河置业有限公司签订《建设工程施工合同》一份，约定被告承包第三人发包的“天津市鑫马工业园标准厂房”工程，工程地点在天津市大港区经济开发区，开工日期2004年12月25日，竣工日期2005年7月30日，合同工期210天。被告在该工程施工工地设立项目部，项目经理是被告天津办事处工作人员江某某、工地负责人是崔某某、朱某某，并使用“中铁二十三局集团有限公司天津工程公司第一项目部”印章。后被告将此工程的鑫马工业园一区厂房a座、d2座工程转包给原告施工，被告负责工程钢筋、混凝土等主材的供应，折抵工程款拨付原告。原告按照被告要求及时组织人员、设备进行施工，至2005年5月27日，原告将承包的a座、d2座正负零以下基础工程施工完毕，并且经被告及有关单位验收合格。2005年11月15日，第三人同意了被告关于鑫马工业园a座、d2座于本进行首层主体工程施工的请求。原告按照被告要求组织施工，并按照冬季施工的要求备足了工程所需建材及施工设施。至2006年1月13日，原告将该工程的首层施工完毕，并经被告及有关单位验收合格。
在本案工程施工过程中，由于第三人工程款拨付不到位，经常停工、等待开工，因此，原告按照第三人及被告“等待开工”的指令，数次进场施工、窝工或者停工、复工，原告正常实际施工158天，造成原告施工人员窝工、误工及材料和设备积压、闲置。至2006年6月27日，第三人发给被告及施工单位（原告）“通知”一份，其主要内容为：鉴于本工程处于停工，开工日期无法确定，要求被告安排留守人员轮流值班，保证现场的安全，不得容留无关人员逗留，开工时间另行通知。2007年2月2日，经该工程所在地天津市大港区经济开发区管委会组织协调，原告等六个施工队队长与被告及第三人达成《会议纪要》一份，即第三人于2007年2月10日前支付农民工工资459000元，剩余拖欠工资于开工后10日内付清，最迟于2007年5月底付清。至2007年7月第三人将上述工人工资支付给原告等六个施工队。2007年11月7日，朱某某以大港工地施工负责人的名义与第三人签订《大港工程初议条款》，约定：开工日期：施工方要求在07年12月5日前，每平米造价1000元（含停工损失），……不愿干的立即结算，……。原告因催款未果，成讼。
又查，被告在天津市施工队伍管理站登记备案的“外地建筑业企业进津备案登记表”记载：被告及其法定代表人王某某承诺：“我公司委托王某某为我公司进津企业负责人，全权代表我公司在津期间一切相关事项。受托人所签署的一切有关文件，我均予以承认。”
另查，为本案工程施工，原告与天津市津南区祥宏建筑设备租赁站签订《建筑物资租赁合同》、租赁结算单，自2005年11月17日至2007年3月底(计499天)，原告共欠祥宏租赁站建筑钢管、扣件、顶丝租金632500元。自2006年1月13日停工至2006年9月27日，原告租赁以上建筑机械闲置257天，租金损失为325757元（632500元÷499天×257天）。原告与天津市塘沽区安竹建筑周转材料租赁站签订《租赁合同》、租赁结算单，自2005年1月3日至2007年3月底（计817天），原告共欠安竹租赁站钢管、扣件、山行件租金230800元，扣除实际施工158天，自2005年1月3日至2006年9月27日原告租赁以上建筑机械闲置474天，租金损失为133904元（230800元÷817天×474天）。原告与天津市塘沽区天龙钢模租赁站签订《钢模板租赁合同》、租赁结算单，自2004年12月25日至2006年5月底（计522天），原告共欠天龙租赁站钢模板、钢管、u型卡、木架板租金245500元，扣除实际施工158天，原告租赁以上建筑机械闲置364天，租金损失为171192元（245500元÷522天×364天）。原告与天津市塘沽区宏胜模板租赁站签订租赁合同、租赁结算单，自2004年12月5日至2007年10月10日（计1040天），原告共欠宏胜租赁站扣件、钢模条条、竹架板租金182110元，扣除实际施工158天，自2004年12月5日至2006年9月27日原告租赁以上建筑机械闲置503天，租金损失为88078元（182110元÷1040天×503天）。至2006年9月27日，原告租赁以上钢模板、钢管、u型卡、扣件、顶丝、木架板、竹架板等建筑机械的闲置租金损失共计为718931元（325757元+133904元+171192元+88078元）。
2008年1月16日，根据原告申请，本院组织原、被告及第三人到本案工程施工现场核对原告闲置、积压建筑设备及材料的情况，被告及第三人确认原告在施工现场仍存有安装的塔吊两台、钢模板、钢管、扣件、钢模角条、木架板、木方、钢筋、线管等建筑设备及材料，但对具体数量被告及第三人未清点。本案经原告申请，被告及第三人同意，本院依法委托天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对双方讼争工程的工程造价进行鉴定，鉴定部门已出具了鉴定报告，鉴定结论为：原告施工的鑫马工业园a座工程造价为3611626元，另外争议项目造价为33938元；原告施工的鑫马工业园d2座工程造价为1502651元，另外争议项目造价为16963元；a座、d2座（木）模板、钢筋、pvc管、埋件和塔吊设施损失费为a座907303元+d2座591785元=1499088元。即原告无争议项目的工程造价合计为：a座3611626元+d2座1502651元=5114277元，争议项目造价为33938元+16963元=50901元。
在本案法庭调查终结前，原告变更诉讼请求为：请求判令被告给付原告所欠工程款1465178元、误工、窝工工人工资491440元、赔偿原告模板、钢筋、pvc管、埋件和塔吊设施损失费1499088元、其它机械设备闲置损失费1876710元，共计5332416元。
【裁判要旨】
本案的主要争议焦点是：
1、中铁二十三局集团有限公司是否是本案的适格被告。
《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”王某某作为被告天津办事处主任、进津企业负责人代表被告加盖持被告介绍信刻制的“中铁二十三局集团有限公司天津工程公司”印章与第三人签订、履行建设工程施工合同的行为，系为被告进行经营活动的职务行为。原告有理由相信被告总包第三人发包的本案所涉工程，原告作为实际施工方与被告已形成事实上的建设工程施工合同关系。至于被告主张原告与沛县二建系劳务分包关系，因被告提供的有关证据中所盖“沛县第二建筑公司合同专用章”及“沛县第二建筑公司财务专用章”两枚印章，与沛县第二建筑公司工商登记资料中备案的印鉴不一致；被告未提供有力的证据证明其主张，本院依法不予支持。原告未要求第三人在本案中承担付款责任，第三人与原告也无直接合同关系，第三人在本案中不应承担责任。被告应是本案的适格被告。
2、被告是否应该给付原告工程款及误工、窝工工人工资、材料和设备积压、闲置等损失共计5332416元。
原告已完成的工程已经验收合格。被告、第三人对本院委托鉴定部门作出的鉴定结论虽有部分异议，但经鉴定人员出庭接受质询，被告、第三人异议无正当理由，本院依法不予支持。对于鉴定结论中原告单方主张，被告不予认可的有争议项目的工程造价，因原告未提供相应的证据予以证实，本院依法不予认定。本院认定原告已完工工程的工程造价为5114277元，原告承认已收到转账材料款及工程款共计3700000元，被告还应支付尚欠原告的工程款1414277元。
《中华人民共和国合同法》第二百八十四条规定：“因发包人的原因致使工程停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用”。关于原告请求被告赔偿施工中窝工、误工工人工资损失491440元，被告委托的施工负责人朱某某当庭作证，朱某某对原告主张的窝工、误工的人数、时间有部分异议，对因工程停建、缓建造成原告停工、窝工、材料和设备积压、闲置等损失的事实予以认可。原告当庭出示了《人工工资发放表》，证明原告发放劳务工误工工资508670元；原告此项主张有事实及法律依据，本院应予支持。
关于原告请求被告赔偿（木）模板、钢筋、pvc管、埋件和塔吊设施损失费1499088元，该诉请有原告所提供的相应证据及鉴定部门所作的鉴定结论予以证实，符合法律规定，本院应予支持。
关于原告请求被告赔偿其它机械设备闲置损失费1876710元，其中原告为工程施工租赁钢模板、钢管、u型卡、扣件、顶丝、木架板、竹架板等建筑机械的闲置租金损失，因至2006年6月27日，第三人已通知原、被告本工程处于停工，开工日期无法确定，开工时间另行通知；原告在接到本通知后三个月内未接到开工通知，应立即归还租赁的以上建筑机械，以防止损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告主张2006年9月27日后的租金损失属于扩大的损失，本院依法不予支持。至2006年9月27日，原告租赁以上钢模板、钢管、u型卡、扣件、顶丝、木架板、竹架板等建筑机械的闲置租金损失共计为718931元，该损失的赔偿有原告当庭出示的租赁合同、租赁结算单、出租方营业执照、支付部分租金凭证等证据予以证实，符合法律规定，本院依法应予支持。至于原告主张赔偿其租赁龙门架、搅拌机、钢筋弯曲机、切断机、电焊机、闪光对焊机、电锯、电刨、打夯机等建筑设备的租金损失，因施工单位长期租赁以上建筑机械用于工地施工不符合建筑行业的常规，原告此项主张本院依法不予支持。原告主张赔偿其在施工现场的井架、搅拌机、钢筋弯曲机、切断机、电焊机、电锯、电刨、翻斗车等机械设备的闲置损失费334500元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。即被告应赔偿原告因工程停建、缓建造成的材料和设备积压、闲置等损失共计1499088元+718931元=2218019元。
3.判决主文
被告中铁二十三局集团有限公司于本判决生效之日起十日内付清原告赵某某工程款1414277元、赔偿原告停工、窝工的工人工资损失491440元、材料和设备积压、闲置损失2218019元，共计人民币4123736元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，被告上诉到天津市第二中级人民法院，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
4.【案例索引】
天津市大港区人民法院（2007）港民初字第1826号
全省法院查封土地停缓建工程的情况调查表篇二
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海口房产416宗复活停缓建楼盘项目名单
上世纪90年代，在海南房产的超高速发展中承受不住时，仅海口市就遗留了416宗停缓建项目。1999年7月，在国务院政策的支持下，海口市成立海口市处置停缓建项目办公室，尽全力拯救海口停缓建项目，八年终化解了海南省建省初期房地产泡沫时期留下的九成脓包。
这个代价是沉重的，下面盘点一下这一时期的416宗停缓建项目。
经典项目29例：
申鑫国际广场、万国大都会、明光国际大厦、金座花园、华发大厦、帝国大厦、冠华大厦、琼泰大厦、财富广场、劳动公寓、环海大厦、秦吉大厦、财银小区、金马广场、海景餐厅、凤翔综合楼、汇泰大厦、海鹤大厦、明珠大厦、新世纪生活港、海信花园、湘竹园、南方大厦、女人国际商业大厦、红星大厦、逸海楼、国寿大厦、国际毛衣商务大厦c、d座、湖心岛琼仙阁。
海口市秀英区34例：
金海大厦、金侨大厦、金华苑、金鼎中心商厦、金湾花园、仁和公寓、果副公司住宅楼、顺发新村d型住宅楼、秋林综合楼、森林大厦、金章大厦、华秀大厦、金域湾畔、泉海好家园、丽晶海景花园、福昌大厦、海口国宾馆、海南明珠海景度假村、兆南西海豪园、银通花园、通华小区、凯撒豪庭、花城锦苑、汇宇花园c1-c4座、汇宇花园d5座、金楚小区、翠玉楼2号楼、华东大厦、电子小区、港澳新都、金美高科技研发基地、锦湖花苑、海秀苑、江厦大厦
海口市龙华区146例：
友谊商业广场、华典大厦、红明大厦、昌茂清华园、大骅商厦、龙华商城a座、龙华商城e座、鑫海公寓、鸿禧商业综合楼、圣来公寓、南岛大厦、白沙大厦、东升大厦、国贸发展大厦、时代广场、湖南大厦、千禧大厦、旭龙国际大厦、盛海大厦、科海大厦、美银大厦、仙乐花园二期、信托大厦、银城广场、德益花园、赛力安大厦、东方文华府、海韵裕都、中诚广场a2-1公寓、天龙阁a1栋、国贸中心大厦、风华时代、符号公寓b座、富豪大厦c座、国贸公馆、函碧楼、中盐大厦、东洋大厦、鸿扬大厦、基地综合楼、紫园公寓、华采家园、惠银大厦、惠金大厦、新天骄大厦、银峰大厦、怡景大厦、北京大厦、港澳发展大厦、汉南大厦、恒通大厦、华滨大厦、华信公寓、国贸经典大厦、瑞特广场、万源大厦、新达商业中心、正昊大厦、五矿绿地、金钟大厦、四海大厦、四季大厦、北部湾公馆、绅蓝都市、金贸大厦、隆华公寓、温州大厦、金必达大厦、鑫龙大厦、华茂大厦、富丽花园、海颐名仕花园、华宝雅苑、金山广场、诚田花园、御景峰大厦、环海公寓、世贸中心二期、半山花园、兴力国际大厦、矿冶大厦、钻石大厦、天宜大厦、海渤大厦、海德新城b区、龙海大厦、毛巾厂c楼、瑞丰大厦、星本文资料由a房网整理提供，文章资料来自http:///zixun/show/203/2282/ 本文资料由a房网整理提供，文章资料来自http:///zixun/show/203/2282/
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海口市琼山区71例：
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海口市美兰区136例：
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海南房产停缓建的前世今生——万国大都会
上个世纪九十年代，海南四处矗立的都是半拉子工程，那些尚未竣工的商品房长期空置，圈占的建设用地闲置荒芜，海南烂尾楼一度制约海南经济的发展。1999年，国务院决定开展处置海南积压房地产工作。这一处置就是八年，如同八年抗战一样，一座座荒芜重生了，变成了一栋栋环境优美的住宅小区，高档写字楼，繁华的商场，这其中就有现在海口人逛街必去的万国大都会。
如今，海口市民都习惯到万国大都会看电影、吃饭、购物，看着繁华的万国大都会，谁都不会想到万国大都会从建立到繁华历经了二十年的挣扎，才成就今天的美丽。
一、项目介绍
万国大都会原名叫万国商城，项目地址位于大同路26号，占地面积达22654.46平方米，报建规格是1栋29/3层的综合楼。是1992年8月由当年的海南生供销合作联社即供销社与海南新能源股份有限公司（以下简称新能源）合作兴建的综合性商城。
然而，1994年2月该项目建至地上8层后停工，被定性为海口市停缓建工项目。
在该项目报建之处，供销社与新能源签订合同约定，有供销社提供土地，新能源提供建设资金。
二、停缓建原因
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而在项目建设期间，新能源发生资金链断裂，导致建设两年的万国商场停缓建。
据资料显示，1992年至1995年间，新能源先后向9家金融机构融资3.74亿元，2家公司融资3400多万元，到期无能力偿还而形成债务，于1994年2月停建。1995年12月新能源与9家金融机构和2家相关公司签订《抵债协议书》，将3.74亿元人民币债权和3400多万元债权转化为股权抵押，9家金融机构其股权占整个项目的57.76%，另外2家分别占7%和3.5%。
三、处置过程
在项目停滞10之后，2004年6月，海口市处置停缓建工项目办公室（以下简称市处置办）经过协调项目权益人，达成一致意见，整体评估后做出拍卖的决定。
至2005年4月，该项目终于以7250万元的价格成功拍卖，竞得方为海口海日辉房地产有限公司。
然而，该项目不仅是资金断裂问题，更有土地产权不清、建设项目与报建项目不符等复杂问题。
据悉，该项目在竞拍过后依然存在三大障碍：
1、该项目土地使用权证的土地用地与用地规划许可证用途不相符，土地证上的用途是商住用地，而建设用地规划许可证的用途为商业用地。实际中，该项目建设至10层，既有商铺也有住宅。后经市规划部协调论证，批准将该项目由商业用地改为商住用地。
2、该项目的其他抵押项登记未解除。原来不仅是新能源拿在建的万国商城抵押，供销社也曾用该项目的6809.63平方米土地做抵押担保，并在海口市国土部门办理了土地抵押登记。供销社同样是到期无能力偿还，直至拍卖后抵押登记依然没有解除。后经协商，供销社用部分拍卖款偿还贷款，从而才解除了土地抵押。
3、该项目还欠缴土地出让金的问题。该块土地是当年供销社提供的，当时的土地性质是划拨地，项目出让时需要补交40%的土地出让金，而在拍卖时，土地出让金一直未交。同样是后经协商，供销社用部分拍卖款偿还贷款。
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四、复建过程
海日辉公司在竞拍成功后，便申报了万国大都会停缓建工程处置方案。
由于历经10多年，万国大都会所在地段已经发展为中心城区热点地带。周边交通流量大，居民聚集，属于商业繁华地段，这对该项目的重建提出了更高的新要求，特别需要满足交通、停车、消防安全等重大问题。
对此，在市规划局的支持下，对项目周边城区进行了改造，万国大都会商城摇身变成了万国大都会商业区，并于2006年6月批准复建。为促进该项目尽快发展成符合需求的经营项目，同期也被纳入海口市2006年重点建设项目。
五、现状
万国大都会总历史20年，期间15年都是在建设中。如今的万国大都会，不再是停缓建的钢筋水泥，在这20年间，万国大都会同其他停缓建项目一样，见证了海南房地产业的兴衰。
但是庆幸的是，万国大都会活过来了，如同海南房地产一样，在经历了时间的洗礼，夜晚华灯初上，一切都似乎看不到当年的沧桑，重新焕发着独有的光芒。
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全省法院查封土地停缓建工程的情况调查表篇四
山西煤炭运销集团大同有限公司
停缓建矿井管理工作总结
在2017年的停缓建矿井管理工作中，大同公司认真贯彻落实省、集团有关停缓建矿井安全管理工作的指示精神，认真落实集团公司《停缓建矿井检查重点和标准》、《晋能集团有限公司关于加强停缓建矿井安全工作的通知》文件要求，结合实际与时俱进，将停缓建矿井的安全管理工作落到实处，保证了停缓建矿井安全管理工作的顺利进行。现将我公司停缓建矿井管理工作总结如下：
大同公司21座停缓建矿井挂牌责任人严格落实责任，定期检查安全隐患，重点防范矿井私挖盗采。以及地面安全保卫工作，防火、防盗，雨季前对各停缓建矿井的“雨季三防”工作进行巡查，重点检查各矿是否制定雨季三防措施，是否制定雨季三防演练计划、能否按计划演练。雨季三防材料库材料是否齐全。
大同公司对21座停缓建矿井明确了安全管理挂牌责任人，实现一对一监管，建立安全巡查制度，每月巡查一次，实现了定期安全检查覆盖。
大同公司要求不符合“一停四不停”条件的停缓建矿井，必须永久或半永久封闭井筒，严防外来人员入井。保留原有提升、通风、排水等系统的停缓建矿井，必须严格执行“一停四不停”规定，严格执行矿领导下井带班制度，严格控制入井人数，严禁担负人员提升、瓦斯检测、安全检查、供电、排水等必要工作以外的人员入井。各停缓建矿井必须配备值班领导、值守人员，负责矿井地面日常安全，做好保卫工作。要保证矿井地面设施、设备、物资的安全。严格看守，定时巡查，防止物资丢失、损坏。各类设施设备要按时维护。
2017年4月25日
山西煤炭运销集团大同有限公司安全监察部
全省法院查封土地停缓建工程的情况调查表篇五
全省法院查封土地停缓建工程的情况调查（海南省高级人民法院）１９９９年７月４日国务院批准《处置海南省积压房地产试点方案》后，我省开始加快清理、处置积压房地产专项工作。全省各级人民法院充分发挥审判职能作用，大力支持、积极参与，为处置积压房地产工作提供及时、有效的司法保障。
一、提高认识，统一思想，积极部署和清理涉积压房地产案件工作
提高认识，积极参与，主动为处置积压房地产工作提供法律保障。各级法院党组普遍提高对我省处置积压房地产工作重要性的认识，抓好涉及积压房地产的民事、商事纠纷案件的审判和执行工作，为处置工作提供及时、有效的司法保障。国务院批转《处置海南积压房地产试点方案》之后，海南省高级人民法院成立了“加快积压房地产案件审判工作领导小组”，房地产案件较多的法院专门成立了房地产案件合议庭，由庭长或副庭长专门负责。各级法院还普遍加强了对涉房地产案件相关法律、法规、政策的学习和研究，为审理好积压房地产案件奠定基础。
加大审理积压房地产案件的力度，积极依法审理积压房地产案件。在办案指导思想上，从前几年的房地产审判为稳定海南房地产市场服务转变到为加快积压房地产流通服务，对无力补办房地产开发经营形式要件手续和无力继续投资履行合同的，不再判令补办手续和继续履行合同，而是依法作无效处理或判令解除合同；对能够补办手续并能够继续投资履行合同的，责令其补办手续，将价格调整至现时市场能够接受的程度，判令继续履行；围绕积压房地产案件审判工作开展调查研究，制定操作规程或实施意见，指导房地产案件的审理。如针对有的开发商对同一房屋先预售后抵押，部分中、基层法院普遍感到适用法律困难的情况，省高院专门向全省派出三个调查组，摸清情况，提出了切合实际的指导性意见；作好法院内部的协调配合工作，在立案环节，针对海南多数积压房地产案件诉讼标的大、诉讼费用高，当事人无力负担的现状，省高院专门请示并得到最高人民法院的支持，同意我省法院按５０％减收积压房地产案件受理费和申请费，大大减轻了债权人的负担；在审理案件分工上，将原由经济庭审理的房地产抵押贷款纠纷案件划归民庭审理，以保证适用法律的统一；采取先办案后收费及减、缓交诉讼费等措施，为当事人提供方便，有力地促进了房地产案件的快立、快审、快结。
努力开拓执行工作新途径，加大房地产案件的执行力度，集中清理房地产执行积案。在我省法院从１９９９年开始连续四年的清理执行积案工作中，将涉及房地产案件中查封不动产的案件作为重中之重，集中清理。对有些土地、停缓建工程，根据具体情况采取“活封”方式进行查封，允许产权人继续开发建设；尽量采用“执行和解”的方式结案，以缓解矛盾，促进工程的顺利建设。另外还采取“债权转化股权”、“产权置换”等多种方式，充分运用法律赋予的执行手段，及时对查封的积压房地产依法采取查封、评估、拍卖、变
卖等强制执行措施，以使执行工作顺利进行。
二、法院查封积压房地产的现状及分析
省人大常委会６月６日通过了《海南省人民代表大会常务委员会关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》。决定第十四条指出：“各级人民法院应当支持和配合人民政府做好停缓建工程的处置工作。省高级人民法院应当督促本省各级人民法院在法定期限内审结并执行涉及停缓建工程的案件，对不能按期审结的，应当组织力量进行专项调查，对发现的问题应当加强审判监督，依法及时处理”。此前，省人大还要求我院对司法查封积压房地产工作情况进行专题汇报，为此，我院专门部署在全省范围内开展一次法院查封土地、停缓建工程案件的专项调查，要求对截止今年６月底，本省各市、县被本省法院、外地法院查封的土地、停缓建工程、积压房产的案件进行全面清理。有关法院克服时间紧、任务重的困难，成立专门调查组，到当地的国土、房产等部门进行调查，采取一案一表、分类填报汇总等方法，对有关情况进行了认真的分析研究，写出调查报告。
根据调查统计，全省被查封的土地、停缓建工程不含私房和私人宅基地案件共计６９３宗。其中被北京、上海、广东、云南、内蒙古、新疆、江苏等２２个省市的高、中级法院和基层法院查封土地的案件有１４０宗，查封面积１３０８０.０８亩，查封停缓建工程的案件９宗，查封面积２３６９６.８４平方米。本省各级法院查封土地的案件有４７２宗，查封面积３４２１３.１亩，查封停缓建工程的案件７２宗，查封面积４８３４７８.７２平方米。其中有关土地的查封海口有２７９宗，面积５１１３亩；原琼山市２９宗，面积４８２７.６亩；三亚市７０宗，面积４６６１.４５亩；洋浦１４宗，面积２２４.９５亩。其它市县８０宗，面积１９３８７.１亩，其中澄迈县被省内各级法院查封的土地有９７０７.５８，陵水县有７５１８亩。上述被查封的土地基本上属于建设用地，以商住、旅游、工业用地居多，分布于各市县的开发区及乡镇，如澄迈县的老城工业开发区、盈滨岛等。省内各级法院查封的停缓建工程主要集中在海口市和三亚市，海口市２７宗，面积约２２４７９２平方米，三亚市１９宗，面积约１３９９０１平方米。由于停缓建工程的面积大多无法确定，因此多数被查封的项目未标明面积数。在省内法院查封的土地、停缓建工程案件中，执行阶段查封的有２３１宗，占４２％。在省内外法院查封的土地、停缓建工程案件中，最早的为１９９３年外省法院３宗，本省法院４宗，２０００年以来查封的有３６４宗，占５２.５％。２００３年查封的有１５宗。查封前土地闲置满两年的有５５宗，面积３６５５.６７亩。据吴昌元副省长在省第二届人大常委会第二十九次会议上所作的《关于处置积压房地产试点工作进展情况汇报》，截止２００２年６月底，全省闲置建设用地共计２３７８８５公顷，停缓建工程核实总量为６０３宗。现查明，我省法院尚查封的土地２２８０.８公顷，占９.６％；查封停缓建工程７２宗，占１２％。
通过分析，我们认为大量被查封的闲置土地和停缓建工程未能得到及时处理的主要原因有以下几个方面：
(一)在目前查封的闲置土地、停缓建工程案件中，有部分是刚进入审判或执行阶段进行的查封，案件在审限或执行期限内。部分案件经过一审、二审甚至再审，到最后执行，其间有些案件还需要公告送达，导致查封期限过长。
(二)在尚未处理的闲置土地、停缓建工程案件中，普遍存在房地产产权不够清晰的情况，司法处置难度大。在房地产快速发展时期，由于产权登记管理不到位，制度不健全，造成商品房、停缓建工程、闲置土地的权属关系不清晰，甚至混乱，通过诉讼实现这类积压房地产产权变更的请求难以实现。同时，房地产项目的产权不清、资料不全等情况也造成了执行中评估难、拍卖难和过户难，影响了房地产案件执行的进度。
(三)早期的许多房地产项目存在“一女二嫁”、“一女多嫁”情况，一个项目有多家债权，在分割处分时意见不统一，难以协调解决。不少项目中，既有买卖，又有抵押，有的是重复买卖和重复抵押，法律关系复杂，执行中确认被执行人财产难度大，有的还存在内地法院与海南法院重复查封情况，给执行带来困难。如工商银行海南省分行、金城国有资产管理公司等多家债权人申请执行海南兴宝集团公司财产一案，被执行人的唯一资产是西海岸的“神州度假村”项目，但却有八个债权人，在执行中难以协调处理。该项目在房地产高潮时有大量投入，但在法院查封、评估后，被执行人认为评估价与其投入不相称，通过各种渠道反映，一再要求重新评估。重新评估后部分申请人又以评估价过高为由，要求委托最高人民法院评估，致使案件迟迟难以执行。另外，海南房地产开发经营在宏观调控后，地价、房价落差很大，也给法院审理、执行案件带来一定难度。由于价差的缘故，评估的价格往往双方当事人都不满意，即使按有关规定下调２０％，也难以拍卖成交，当事人也不愿意接受，执行这样的案件很容易陷入困境。
(四)一些部门的规定和做法不利于房地产案件的执行，突出表现有：１在办理房地产过户手续时，有的房产管理部门对法院已经评估的房地产重复收费再次评估，致使不少案件的当事人无法交纳高额费用，案件也因此无法办结，变成积案。２将法院在执行程序中强制执行房地产的司法行为等同于一般商业交易行为，仍然收取经营、转让等各项税费，既增加了当事人负担也使案件无法执结，成为积案。这种情况随着中央１１号文件的下发和房地产确权工作的规范虽然有所改变，但仍有不同程度的存在。３一些部门对法院依法调查收集证据、调阅档案、查询资料等办案行为，收取查询调阅和复印手续费，少则几十元，多则数百元。另外，法院未规定房地产查封的期限，客观上使一些法院对已查封的房地产的处理重视不够。部分法院在审理和执行案件中，查封房屋、土地后往往长期不作处理，也有些是在审判阶段作出的查封，但由于当事人未申请执行，造成一些房地产仍处于查封状态，在一定程度上影响了处置工作。
(五)委托鉴定评估时间过长，影响案件及时审结和执行。不论是诉讼阶段或执行阶段，查封的闲置土地和停缓建工程大多需要鉴定或评估，以鉴定评估的结论作为处理的依据。但由于资料不全、当事人不积极配合等原因，造成鉴定评估时间过长，导致不少案件不能及时处理。
(六)部分被执行人下落不明，导致案件不能及时处理。随着海南房地产热潮的减退，大批资金撤走，不少公司撤回内地甚至下落不明，而且由于部分企业在注册登记时资料不全，法院无法查清企业开办和注册的情况。有的土地、房产项目涉及的权利人较多，产权关系复杂，在权利人下落不明的情况下，法院难以查清房地产的权属状况，案件难以执行。
(七)以划拨土地参与联营、进行抵押的案件难以执行。《城市房地产管理法》等规定，划拨土地在转让时应由受让方缴纳土地使用权出让金，对划拨土地上的房地产实现抵押权时，应依法拍卖，从拍卖款中缴纳出让金后，抵押权人方可优先受偿。但海南的情况是，债权人和被执行人往往都无力或不愿交纳出让金，对房地产进行拍卖又难以成交，造成大部分划拨土地难以执行。
(八)执行标的物涉及群体利益，矛盾易激化，可能影响社会稳定的案件执行难度大。这类案件的执行工作直接关系到群众切身利益，社会各方亦对此高度关注，稍有不慎就会影响稳定，执行起来政策性强、涉及面广，法院既要严肃执法，又要防止和避免不利于社会稳定事端的发生。有的案件被执行人是国有企业，其房产又正在使用或营业，如果强制执行势必造成职工下岗等问题，不利于社会稳定；有的项目因开发商拖欠施工队工程款，施工队为此进占项目，执行这类案件，更多考虑的是统筹兼顾、多方协调、妥善处理，而不能就案办案，这也增加了执行的难度。
三、进一步贯彻落实省人大决定精神，制定措施，加大力度，加快涉查封闭闲置土地、停缓建工程案件的处理进程
为贯彻执行省人大的决定，配合省政府加快处置闲置土地、停缓建工程的工作，促进海南经济的发展，针对法院查封土地、停缓建工程案件的现状和存在的问题，省高院党组认真进行了分析、研究，并充分认识到这项工作的紧迫性、重要性，积极采取措施，要求全省各级法院充分发挥审判职能，加快对此类案件的处理。省高院已于２００３年６月１１日下发了《关于加快涉查封闲置土地、停缓建工程案件的审理和执行工作的通知》，并专门召开全省法院电视、电话会议，要求全省各级法院在组织专项调查的同时，加大对本院现存的此类案件审理和执行的力度，加强领导，集中力量，快审、快执、快结，并提出十条处理意见，力争在较短时间内将涉查封闲置土地、停缓建工程满六个月的案件处理完毕。我们的具体工作要求是：
１加快涉查封闲置土地、停缓建工程案件的审理。对查封时已满两年未动工开发的土地和已满两年未完成项目投资总额百分之二十五的停缓建工程用地，政府部门决定依法无偿收回土地使用权的，以及查封的停缓建工程被政府部门确定为违章建筑并决定依法拆除的，予以解封；其他的闲置建设用地、停缓建工程需要先行处置，政府部门就此与法院进行协商的，法院应积极配合。处置所得的款项应存入法院指定的帐户。
正在审理的上述案件，要在审限内加快审理速度，抓紧审结；不能按期审结的，依法办理延长审限手续，及时处理；被告被上诉人提供其他相应财产进行担保的，可以解封；产权明晰并经当事人协商同意继续施工的，或在不转移产权的前提下产权人要求继续施工的，应当允许。
在诉讼阶段查封闲置土地、停缓建工程的，首次查封裁定可以不明确期限，但生效法律文书有履行内容的送达前，合议庭应及时作出裁定，明确诉讼查封时间截止到当事人申请执行期限届满之日双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算，并将裁定书与生效法律文书同时送达当事人。当诉讼查封已成为不必要时，要及时解封。对此前法律文书生效后当事人未在法定期限内申请执行的，由原采取查封措施的业务庭对查封的标的物予以解封。２加大对涉查封的闲置土地、停缓建工程案件的执行力度。在执行阶段，对闲置土地、停缓建工程的查封期限为半年，期限届满需要继续查封的，应办理续封手续；及时对查封标的物进行评估、拍卖、变卖或以物抵债，及时处理；不能按时执结的，依法办理延长期限手续；敦促鉴定、拍卖机构尽快作出鉴定结论和进行拍卖。
案外人对查封的标的物提出执行异议的，要另行组成合议庭抓紧审查，及时听证作出处理；需要经过诉讼确权的，应告知异议人在指定期限内向有管辖权的法院起诉，逾期不起诉的，继续执行。对查封财产裁定以物抵债、拍卖成交或已变卖的，要及时裁定解除查封并向有关部门送达协助执行通知书。多个法院对同一标的物采取查封措施，致使被查封的标的物难以处分的，应当协商解决。协商不成的，逐级报请上级法院协调处理。被执行人下落不明的，公告期满后对查封的标的物及时处理；被查封的标的物经评估，拍卖、变卖不成，而申请执行人又不愿接受的，及时解封；已执结的案件，对查封的财产尚未解除查封的，也应及时解封。
３做好执行案件的协调工作。对本省法院和外省法院在查封和处理闲置土地和停缓建工程中产生的矛盾进行协调，向有关外省法院解释我省人大的决定，说明我省积极处置闲置土地、停缓建工程的重大意义，争取其支持和配合。有关市县政府部门按人大的决定依法收回外省法院查封的闲置土地、强行处置停缓建工程，与外省法院发生矛盾的，省高院也应主动进行协调。
４不能及时审结、执结的案件要逐案填报。要求全省各法院对现存的查封土地、停缓建工程案件进行全面清理，并登记造册，加快审理和执行。各法院要对未能及时审结、执结的原因进行认真分析、研究，承办人应及时拿出具体的处理意见，不得拖案、揉案，合议庭要及时合议，对重大疑难案件可组织资深法官进行“会诊”，或提交审判委员会讨论。在今年九月上旬要将此类案件的结案情况和未能及时审结、执结的原因逐案填表，报送省高院。对积案较多、措施不得力的法院要进行通报。省高院将在此基础上进一步采取有效措施，加强监督和指导。
四、全省法院清理涉查封闲置土地、停缓建工程案件的进展情况
自省高院２００３年６月１１日下发《关于加快涉查封闲置土地、停缓建工程案件的审理和执行工作的通知》后，全省各级法院高度重视，并结合本院实际情况，采取有效措施，积极清理涉查封闲置土地、停缓建工程案件，经过短短三个月的努力，取得一定成效。截止８月底，已处理完毕的涉查封土地案件１０２宗，面积１０５９７.５亩，停缓建工程２６宗，面积１７６４８７.５３平方米；正在评估或委托拍卖的涉查封土地案件１９宗，面积１５２３.４４亩，停缓建工程１４宗，面积１０９００６２.８７平方米；已交处置办代为处置的有４宗；需省政府协调的１宗，涉土地面积４４２.５８亩。另有相当部分案件法院已经审执完毕，但未及时向土地、房产部门送达协助执行通知书，有的是土地、房产部门电脑档案未进行核销。各法院对尚未处理的涉查封土地、停缓建工程案件均已做出处理方案，将在征询申请人意见后，及时评估、拍卖或以物抵债，申请人不同意评估拍卖或以物抵债的，予以解封，对无其它财产可供执行的，可发放债权凭证，及时结案。对政府部门需要处置的土地、停缓建工程，积极配合，优先处理。
处置闲置土地和停缓建工程工作是事关我省社会经济发展的一件大事，任务紧迫而艰巨。从前三个月全省法院清理涉查封闲置土地、停缓建工程案件的情况看，进展比较缓慢，不尽人意。省高院将继续深入贯彻省人大《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，结合目前开展的以“公正与效率”为主题的司法大检查，加快涉查封闲置土地、停缓建工程案件的审理和执行工作，为我省处置积压房地产工作作出积极的贡献。
海南省高级人民法院执行局
