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天等县房地产网篇一
楼盘降价噱头 引发“楼市崩盘”猜想
2月20日，常州某楼盘促销信息震惊业界，166-427平现房5380元/平起，而此前该楼盘毛坯房源均价在11000-13000/平，精装再加5000元/平。事后，开发商承认这是一种营销策略，5380元/平的房子其实只有一套。但该消息随后被解读为“常州楼市降价近腰斩”“常州楼市即将遭遇崩盘”。
该楼盘所在的常州市新北区政府也回应，开发商这样纯粹是炒作的噱头，其原因是原来楼盘定价过高，开盘以来只卖出了10套房子。“这只是个例，主要是因为楼盘当初的定位没有找准，离这个楼盘并不太远，就出现过日光盘，两个小时销售了80%的房源。”常州市新北区人民政府副区长沈禾说。
对于社会上由此引发的“楼市崩盘”猜想，常州市房管局给出了一组数据进行回应：2013年，全市商品房及商品住房分别销售831.10万平（82356套）和712.2万平（60848套），同比分别上升4.44%和8.22%，其中80%为144平以下的普通商品住房，价格在7000元/平以下的占63%。购房者中，有39.48%的人是常州新市民，全市商品房平均价格为7070元/平，同比平稳小幅上涨。市区商品房成交量在江浙沪地区排名第五，仅次于上海、杭州、南京和苏州，在江苏省内排名第三。
“从2013年的数据看，常州楼市呈现商品房市场波动非常均衡，刚需市场特征依旧明显，改善型住房需求正在逐步入市，外来新市民购房需求不减等特点。”常州市房管局市场监管处处长陆金峰认为，常州房地产市场仍属于总体健康运行。
商品住房库存充裕近期将以消化存量为主
据房管局发布的数据显示，至2013年12月底，常州商品住房有效可售余量为569万平方米，市区商品住房有效可售余量为491万平方米。按照今年的月均销售速度，全市商品住房有效可售余量的去化周期约为9.6个月，市区商品住房有效可售余量的去化周期约为10个月，去化周期较往年增加了2个月左右，库存去化压力进一步增大，但仍处于6—12个月的合理区间。
因为商品住房库存量大，加上有媒体认为常州房屋空置率高的结论，常州被冠以“鬼城”的称号。对此，常州市规划局副局长孙秀峰认为，之前媒体报道中提到一栋楼亮灯率不足30%的武进某小区位于常州建成区外围，不是城市建设的核心区，也不是城市建设的重点区域，不能代表常州城市发展的全部，就给常州戴上“鬼城”的帽子，是有失公允的。
“常州商品房供应量大，在一定程度上保障了房价的稳定。”常州市房管局市场监管处处长陆金峰说。
常州市国土部门表示，2013年常州市区土地成交面积220.7公顷，2014年常州土地释放规模将比前几年有所下降。“接下来开发商也会更理性，将以消化目前的存盘量为主，2014年常州房地产市场将延续目前的平稳走势。”常州市国土资源局工作人员说。
去年武进商品房销售量 同比增长16%
常州市武进由于多次被提及房屋空置率偏高，对此，昨天，记者采访了武进区人民政府副区长陈虎。他告诉记者，2013年武进经济占常州经济总量的三分之一，目前武进民营经济积极健康发展，房地产市场运行稳定。“常州是全国唯一一个拥有两家香格里拉集团五星级酒店地级市，由此可以看出常州第三产业的发达。”陈虎说。
记者了解到，2013年武进销售商品房250万平，较前一年增长了16%，以武宜路板块为例，星河国际楼盘销售8亿，绿城楼盘销售7.5亿，紫金城楼盘销售5.58亿，销售情况都不错，销量均排在全市前列。
声音
“鬼城”称号再现 让很多常州人很反感
昨天记者随机采访了30位常州本地市民，其中26人都觉得“鬼城”这个说法说得太过。“我不认可这种说法，常州市区的房子入住率都很高，空置率高的主要是城区以外的小区，比如说高架外围的小区，我所在小区入住率有99%，还是江苏省绿色社区。”岳鹏是土生土长的常州人，他对“鬼城”的说法很反感。
作为常州新市民，王永峰目前已经在武进湖塘买了一套100多平的房子，该地段房价现在约7000元/平，对于“鬼城”的说法，王永峰觉得有失偏颇，“常州鬼城只是某些媒体的说法，常州楼市的供应量确实大于需求量，但这个情况在全国各大城市都比较普遍。”
网友“问道苏锡常”表示，只有在这个城市生活的人才有话语权。一名手机用户则在留言：“去看看常州的公共建设，环境、马路、公园、配套、brt，哪个不是遥遥领先江苏省的其他城市？相反常州房价却是最平稳的，也是苏南城市中最能被老百姓接受的。”
天等县房地产网篇二
昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告
一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行
【全国经济环境】经济运行总体平稳，ppi同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。
【全国经济环境】m2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。
【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。
【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。
【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。
【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。
1.2 【经济小结】
全国gdp增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。
1.3 政策环境
【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。
【2016年1-6月全国重要政策节点】
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。
解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。
政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。
【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。
解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。
政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。
2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。
【2016年1-6月昆明重要政策一览表】
【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规
2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。
2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》
锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。
2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》
锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。
2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》
锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利
益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。
【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准
摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。
锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。
此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。
【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施
亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。
锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9
项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。
【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。
摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。
锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。
【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。
1.4 锐评：
1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。
2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。
3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。
4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。
1.5 【全国政策小结】
1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；
2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；
3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；
4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与
购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。
1.6 【昆明政策小结】
1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；
2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；
3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；
4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。
二、市场·奋勇前行
【昆明-供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。
市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。
商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位
商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积
【昆明-存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。
供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。
截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。
昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。
【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。
除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。
【主城区-供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。
注：
1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与
空港区域
【主城区-存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。
2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。
【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。
剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。
【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。
【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。
【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。
【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。
【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。
【房企排名】2016年top20房企销售增加，市场份额进一步提高。
注：销售金额包含住、商、办与车位
2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行
2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪
3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化
4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长
5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。
6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代
总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判
1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑
2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势
3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展
4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。
三、土地供求失调
【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。
上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。
【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。
【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。
【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。
上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。
上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。
【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。
【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。
【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。
【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。
【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。
上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；
东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。
上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；
本成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。
【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。
【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。
【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。
3.1 【成交总价排行】
3.2 【锐理解析】
1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。
2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。
3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。
4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。
5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。
3.3 【未来预判】
1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。
2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。
3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。
4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。
3.4 【总评】
1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；
2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；
3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；
4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；
5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。
天等县房地产网篇三
唉,这两个礼拜测量实习可真够呛的到头来看到的就这么两份成果
唉贴出来给自己留个纪念吧
测绘实习报告
实习任务：
1、认识经纬仪的结构及使用方法，练习角度测量，距离测量的方法；
2、测量1：500比例尺的房地产分幅平面图，练习界址点测量方法；
3、房地产面积量算
测区概况：位置：福建省泉州市黎明大学
范围：慈山大楼及周围草坪场地
小组成员及分工情况：05房管 第一小组
组长：黄欣组员：林杰、许阳斌、陈锦兰、黄凤婕
实习内容及技术要求:①现场踏勘：由曾老师带领我们踏勘了慈山大楼及周围草坪地区，划定测量实习绘图范围，了解了慈山楼地区的房地产要素的分布状况，及与房地产有关的地形要素分布状况和已知控制点的位置等
②工具准备：水准仪、经纬仪，钢尺，水准尺，量角器，有关记录手簿由实验室提供。
水准仪：测量地面点高程的工作称为高程测量。水准测量是精确测量地面点高程的一种主要方法。水准测量所使用的仪器称为水准仪，工具还有水准尺和尺垫。建筑工程测量中一般使用ds3水准仪。水准仪主要由望远镜、水准器和基座三部分构成。水准尺是水准测量时使用的标尺。ds3水准仪的基本操作程序为安置仪器、粗略整平、瞄准水准尺、精确整平和读数。
经纬仪：经纬仪是用来测量水平角和竖直角的一种测角仪器。在工程中比较常使用的是dj6光学经纬仪。经纬仪一般包括照准部、水平度盘和基座三大部分。经纬仪的使用包括对中、整平、瞄准和读数。对中的目的是使一起的中心与测站点的标志中心在同一铅垂线上。整平的目的是使仪器的竖轴垂直，即水平盘处于水平位置。
③自备的工具有绘图纸、计算纸、计算器、三角板、大于50cm直尺、橡皮、铅笔、小刀，油漆、透明胶等。
④图纸准备，将图纸直接用透明胶固定在图板上进行测绘。绘制坐标格网，用对角线法，展绘控制点。
平面控制测量：即地形碎部测量：①选择碎部点，碎部点即房屋及其用地的特征与房地产相关的地形要素的特征点。对于房屋用地及地形要素的特征点应选在房屋、用地和地形要素的轮廓线的变化处。如房角点，道路转折点、交叉点等，测定这些点位，连接这些特征点，便得到与实地相似的房地产要素或地形要素的图形。②碎部测量：具体步骤有安置仪器、定向、观测，记录，刺点和绘图。
在地形碎部测量环节工作中，我们小组成员分工明确，我负责仪器整平测量报数工作，陈锦兰负责记录并计算，林杰负责跑杆兼读数，黄欣负责跑杆。
高程控制测量：假设一个已知点和一个已知方向作为起算数据，选两个点作为控制点，并在地面上设定标志。我们组设定的两个点位于慈山大楼前篮球场边的两点，并用油漆和毛笔划定记号标明1311和1312。假设1311的高程为50m，假设两点连线的坐标方位角，量取该连线长度，计算出另一点的坐标，并用水准仪测出其高程，以这两点作为测站点进行绘图。
房地产图测绘：①图纸准备；②绘制坐标格网；③展绘控制点。房地产图测定后，必须对测图质量作前面检查，包括图面检查；图面检查在室内进行，检查图面是否合理，线划的来龙去脉是否清楚，连线有无矛盾，名称注记是否搞错或遗漏；野外巡视：在现场将图面与
实地全面进行核对，检查地物。地貌有无遗漏，符号、注记是否与实地相符，特别是接边中产生的问题和图面检查中看出的矛盾重点检查；设站检查。
界址点测量：界址点又称地界点或拐点，亦即是房屋用地界线的转折线处设置的界桩点。在房地产测量和管理中，用它来确定房屋用地权界的位置。界址点的连线构成房屋用地范围的地界线。界址点测量，就是根据测区内已布设的控制点，用图根点测量的方法，根据不同等级界址点的不同精度要求，测定各个界址点坐标数值，并编制出坐标成果表。
房地产面积测算：面积测算系指水平面积测算，其内容包括房屋建筑面积和用地面积测算，以及共有公共用的房屋建筑面积、异产毗连房屋占地面积和共用院落面积的分摊测算等。①房屋面积测算：房屋建筑面积，是指房屋外勒角以上的外围水平面积，还包括阳台、走廊、室外楼梯等建筑面积。②用地面积测算：用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积，院落面积，分摊功用院落面积、室外楼梯占地面积，以及各项地类面积的测算等。实习中存在的问题及解决方法：
展点很重要，展点的好坏决定了测量的速度
实验仪器的整平对实验数据的误差有很大的影响；
水准测量和水平角测量需要检查闭合差，超过差限一定要重新测量；
绘制格网铅笔的粗细要根据规定，反复检查以减少误差，网格对地形图影响很大；
在实习过程中一定要注意对一起的保护，首先要正确使用仪器，装取仪器都要注意，其次在测量过程中要注意外来因数的影响，在丈量过程中要注意对钢尺的保护，在越过马路测量一定要注意大型车辆，以免轧坏钢尺。
实习心得体会：
通过这次实习，锻炼了很多测绘的基本能力。首先，是熟悉了水准仪、经纬仪的用途，熟练了水准仪、经纬仪的各种使用方法，掌握了仪器的检验和校正方法。其次，在对数据的检查和矫正的过程中，明白了各种测量误差的来源，其主要有三个方面：仪器误差（仪器本身所决定，属客观误差来源）、观测误差（由于人员的技术水平而造成，属于主观误差来源）、外界影响误差（受到如温度、大气折射等外界因素的影响而这些因素又时时处于变动中而难以控制，属于可变动误差来源）。了解了如何避免测量结果错误，最大限度的减少测量误差的方法，即要作到：（1）在仪器选择上要选择精度较高的合适仪器。（2）提高自身的测量水平，降低误差水平。（3）通过各种处理数据的数学方法如：距离测量中的温度改正、尺长改正，多次测量取平均值等来减少误差。第三，除了熟悉了仪器的使用和明白了误差的来源和减少措施，还应掌握一套科学的测量方法，在测量中要遵循一定的测量原则，如：“从整体到局部”、“先控制后碎部”、“由高级到低级”的工作原则，并做到“步步有检核”。这样做不但可以防止误差的积累，及时发现错误，更可以提高测量的效率。通过工程实践，真正学到了很多实实在在的东西，比如对测量仪器的操作、整平更加熟练，学会了数字化地形图的绘制和碎部的测量等课堂上无法做到的东西，很大程度上提高了动手和动脑的能力，同时也拓展了与同学的交际、合作的能力。一次测量实习要完整的做完，单单靠一个人的力量和构思是远远不够的，只有小组的合作和团结才能让实习快速而高效的完成。而这些，就是在测量之外所收获的了。
小组成员的合作很重要，实习小组的气氛很大程度上影响实验的进度。在测量之前，所有人的热情都相当高，大多是对测绘的外业感兴趣。但在经历了第一天的准备后，我自己的热情已被疲劳所掩盖，对于测量来说，确实没有一个人的英雄，只有做好合作——包括本小组内部和各小组之间，才能保质保量地完成任务。我们小组基本各个成员都各自做好自己的工作，许阳斌善于书法，所以他负责描点绘图，陈锦兰比较会计算，所以负责记数和计算，其余工作就由我们三个轮流负责。两周实习也给了我们不少教训：由于某个数据的读错、记错及算错都给我们带来了不少麻烦，从而让我们知道了做任何事都要认真。还有一个组的团
结也是至关重要的，他关系到整个组的进度。先前我们组由于配合不够默契，分工也不够合理，整体进度受到极大的影响，后来通过组内的交流，彻底解决了以上问题。实习进度有了很大的改观，进度和效果自然就提上来了。这告诉我们团结就是力量，我们以后工作的时候也是一样啊，只有团结才能把事办好。
07.1.22晴
今天开始了本学期为期两周的课程实习，房地产测绘实习。早在实习周还没到来之前，班里各组长就与我们组员纷纷开始准备测量所需的用品，工具等，所以今天的准备工作就进行得比较顺利。我们是第一小组，组长是黄欣，组员有我，锦兰，林杰，许阳斌。上午由曾老师在教室里以课堂讲学形式给大家大致讲了几天下来的实习计划，又带领我们勘察现场，划定测绘范围。然后就是到实验室领取仪器，下午我们小组就开始进行了两点控制点的选点跟高程测量。我们第一小组被分配到测量慈山大楼。
07.1.23阴
今天是测绘实习第二天，今天的天气很怪，一会阴得快要下雨的样子，一会又晴得晒人。不过无论天气怎么变化，各位同学还是坚持自己的工作。由于课本及老师分发的提纲没有复习到位，一整个上午的测量工作都进行不下去了，中午经过曾老师的指点，下午的测量总算有起步了。我在想那么巧我们这组的五个人，锦兰比较善于计算，所以她负责记录跟计算，阳斌书法比较好，所以就负责了瞄点绘图，我则是负责仪器操作观测跟报数的，林杰，黄欣则负责跑杆，林杰偶尔也来观测读数。
07.1.24晴
昨天有了老师的详细指导，今天的测绘工作进行得比较顺利。一天下来基本上把老师划定的慈山片区应测的点都给瞄出来了，图纸上也逐渐成形了。一天的实际动手测量，让我熟练掌握了经纬仪的使用和操作，同时也发现了许多平时上课老师强调的问题。其实也说不上谁最辛苦谁不辛苦的，无论是谁做哪样的工作，如果没有大家一起配合起来，再怎么单独一个人辛苦也没用，就说我自己吧，即使我再怎么会操作仪器，如果他们跑杆员没有立好标杆，我也是测不好，也就会影响到记录员的计算和绘图员的描点。总之一句话就是测绘是项合作的工作，没有人能自己一个人来完成它的。
07.1.25晴
地形碎部测量基本完成，所以今天的工作是实地绘图及界址点的测定，由于场地、仪器及能力的有限，老师让我们在测区范围内选择两点进行模拟测量。我也不知道自己是太劳累了还是怎么的，居然测错了好几次，可害苦了跑杆的同学了，那会其实林杰有叫我先停下来休息一下再测的，可是我却不听劝，导致给整个小组带来许多的不便，说起来真是惭愧。界址点测量后，我们就开始进行房地产图的拼接，检查和整饰。虽然很简单，可是却马虎不得，一不小心就会漏这个少了那个的。
07.1.26晴
早上本来可以早早交还仪器的，却没想到交还仪器后，让老师检查测量成果的时候，发现界址点测量方法错了，只好重新借仪器进行返工，重新正确测量了界址点坐标计算所需要的数据后，又让老师检查完了才归还了仪器。五天的外业测量实习就这么结束了，说实在，现在想来突然有点怀念大家几天来一起测量时的情景，虽然说我报数看到了眼睛都要花了，虽然每天都要这么站着很辛苦，不过却也是痛并快乐着，总有一种劳动最光荣，团结就是力量的自然豪情油然而生。
07.1.29晴
今天开始是房地产测绘的第二部分，内业计算，即房地产面积测算。下午全体同学到教室集中，由曾老师给大家总结几天的外业测量工作中出现的问题，及许多同学们没有注意到的一些细节问题，然后给大家讲了下接下来几天的内业工作计划，主要是整理小组测量实习成果汇总，及每个人的实习日志和实习报告总结，还有整饰那张我们绘制出来的房地产图。07.1.31晴
这才发现这几天的内业计算比起外业测量来是多么的单调无聊，可是还是要埋头去算，房地产面积测算的内容有房屋建筑面积测算，用地面积测算和共有共用面积的分摊测算。房地产面积测算有直接测量法和图上测量法两种，计算房屋建筑面积，一般根据实测成果按幢计算。计算房屋用地面积可以采用实测成果，也可以采用图上量测法。虽然说全组中锦兰是比较善于计算的，但内业测量是大家一起的工作，所以大家一起分工计算然后核对检查。分享到搜狐微博
天等县房地产网篇四
关于天等县房产测绘市场情况报告
根据国家测绘地理信息局法规与行业管理司《关于对房地产测绘市场情况进行调研的函》的精神，我局认真对我县房产测绘市场情况进行了调查与研究，现把情况简要汇报如下：
一、从业主体情况
在天等县区域内从事测绘的资质单位有两个，即天等县天维勘察测绘有限公司和广西国联测绘工程有限公司。
天等县天维勘察测绘有限公司，测绘资质等级为丁级，现有工程师2名，工程技术人员6名；主要测量工具有gps、全站仪和水准仪等，办公设备主要有电脑、彩色打印机等；开展主要业务有地籍测绘、工程测量等。
广西国联测绘工程有限公司，测绘资质等级为丙级，现有中级工程师3名，助理工程师4名，工程技术人员6名；主要测量工具有全站仪和手持仪等，办公设备主要有电脑、打印机等；开展主要业务有房产测绘、工程测量、地籍测绘等。
通过监督检查，以上两个公司生产的测绘成果质量可靠，符合有关标准。目前，两个公司生产的测绘成果还未发现因质量问题而重测，也没有客户向有关部门进行投诉。
二、测绘市场开放情况
按照法律法规有关规定，在天等县区域内有资质的测绘公司允许在业务范围开展测绘工作，提供测绘成果。截止 1
2011年10月止，在天等县区域内从房产测绘工作的公司只有广西国联测绘工程有限公司。
目前我县测绘市场主要有两方面。一方面，需要进行宗地测绘有:
1、办理土地证书，需要提供标准宗地图；
2、勘定宗地界址，需进行测量；
3、土地征收、开发和整理，需要进行测量；
4、工程建设，需进行测量、定桩放线；
5、宗地相邻纠纷，需进行勘界等。另一方面，商品房交易及房屋产权登记，需进行面积测量和界定。
三、承揽房产测绘业务情况
2006年以来，广西国联测绘工程有限公司在天等县范围内进行房产测绘累计2700宗，房屋面积约41.544万平方米。
四、测绘行政执法检查情况
根据有关职能规定，测绘行政执法检查工作由我局负责组织实施。目前我局已开展测绘执法情况如下：
（一）组织联合保密部门等开展了涉密测绘成果保密检查；
（二）定期与不定期对测绘公司开展业务情况进行监督检查；
（三）受理、调处和查处测绘案件；
（四）积极开展测绘法律法规宣传工作。
天等县国土资源局
二ｏ一一年十月二十七日
