2025年房地产贷款风险监测分析报告 银行房地产贷款风险报告(5篇)

房地产贷款风险监测分析报告银行房地产贷款风险报告篇一

一、基本情况

我社房地产贷款共两户，分别为：

1、呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：杨晓晨、注册资金1500万元、为一人有限责任公司，公司主要经营民用建筑开发、建材销售。该公司先后在海区兴建了“广慧综合楼”、“广厦兴安小区”等工程，2008年在位于河西西郊界街和广场路交汇处开发“广厦数码大厦”总投资1.2亿元，现工程正在收尾阶段。该公司因购钢材资金不足，于2011年5月25日在我社贷款461.7万元、期限一年、由公司自有门市房抵押。

2、呼伦贝尔市华融房地产开发有限责任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫辉；注册资金1005万元、公司主要经营建筑开发、建材销售。该公司已在我区商业中心建成“华融假日酒店”并投入，现酒店经营良好，收入稳定。目前二期扩建工程正在施工中，预计2012年6月投入使用。因工程购买材料资金不足于2011年9月29日在我社贷款540万元，期限一年，由华融假日酒店1-5层房产抵押。

二、房地产贷款需求和实际发放规模

海区是呼伦贝尔市经济、文化中心，随着城市改造步伐的加快，房地产市场资金需求逐年上升，目前我社接到的房地产贷款申请已接近5亿元，我社结合国家调控政策以及风险因素只发放了1000余万元。

三、对房地产信贷工作的建议

1、掌握房地产市场行情不依赖中介机构的评估结果。

联社营业部

2011年10月9日

房地产贷款风险监测分析报告银行房地产贷款风险报告篇二

文库编辑精选一文，供您学习参考使用。

您喜欢的更多同类文章：

：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款。整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款。因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值。因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现。以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点。

近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。

１．１抵押物风险

从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。

当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（１）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。

此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。

因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在；
（２）针对集体土地设立的房屋抵押权。

此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。

由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。

１．２抵押评估存在风险的房地产类型

１．２．１变现能力差的房地产关于房地产抵押估价需首先进行变现能力分析。

关于抵押估价，房地产估价师需要针对房子的独立使用性、通用性以及可分割转让性等各项内容展开分析。

一般变现能力较差的房地产具有以下特征：（１）通过划拨模式获取的土地使用权，因为变更手续繁琐，因此耗费的变现时间也相应增长；
（２）非居住用房，此类房屋在税收制度有一定的特殊性，因此快速变现价值和抵押价值间的整体差距是较大的；
（３）大型商场，此类房屋在独立使用性以及分割性方面的性能是较差的；
（４）非工业园区内的标准厂房，此类厂房因位置等各方面原因，导致对应的配套设施、产业聚集度和道路的通达状况等均是较差的。

针对此类变现能力偏差的抵押房地产，估价师需首先分析其变现能力，之后再确定出对应的抵押价值。

１．２．２实际用途与证载用途不符的房地产就实际而言，很多抵押房产在证载用途、实际用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四类状况：（１）证载用途是办公，但是实际用途则是商业；
（２）证载用途是厂房，但是实际用途是商业；
（３）证载用途是住宅，但是实际用途是商业；
（４）证载用途是厂房，但是实际用途是办公。

出现此类状况的时候均需要评估人员严格把控可能出现的风险。

除此之外，还涉及证载用途是公建，但实际用途是商业的情况，比如将居委会办公楼、居民活动中心变更成商业用房等即是此类状况。

按照国家抵押条款相应内容，公建用房是无法进行抵押贷款的，所以针对此类状况评估师必须予以重视，尽可能地维护银行等相关金融机构的利益。

１．２．３评估工作人员高估的价值以市场比较法为主的评估体系造成抵押物出现高估风险。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产抵押估价指导意见》等文件中明确：关于抵押物价值方面的确认，需以房地产在此次交易当中的成交价、评估价为基础，选取二者间的低者为参考。

除此之外，房地产估价师也需最大限度上了解抵押房地产处置时的各类风险影响因素，最大程度上确保估价的稳定性，同时把各类风险标注在估价报告当中。

但是就实际来讲，针对住宅类房产方面的房地产抵押价值评估，大多使用的是市场比较法，之后依据权重进行确定，针对房地产市场后续可能出现的各类变化并未纳入在考虑范围内。

此类评估模式得出的抵押物市场价格越高的时候最后所获取的贷款额度就会相应的提升，而一旦房地产市场出现大幅度波动时，就会导致最终的风险过大。

１．２．４内部操作风险信贷人员自身的风险意识偏低，对房地产抵押贷款可能出现的风险了解度也不高。

（１）无效抵押行为风险。

首先，以《担保法》当中的相应规定来看，诸如学校、医院等具有公益性的事业单位或社会团体、社会公益设施、医疗卫生设施等（含房地产）不得用作抵押，即便用作抵押性质也属于无效抵押行为。

此种状况下政府当中部分部门将其看作是可抵押的物品并给出承诺，不过我国是法治国家，所以此类抵押行为是无效的，同样具有很高的法律风险。

其次，关于共有财产抵押方面的风险。

按照《担保法解释》来看，将共有财产抵押的时候，共有人应全知晓并同意抵押行为，否则抵押无效。

（２）抵押登记不完备风险。

首先，银行方面拖后了抵押手续的办理时间、相关手续存在问题造成抵押物的悬空、权利无效。

此种状况下，出现贷款损失需要处置抵押品的时候，银行的权利也受不到法律的保护。

其次，金融机构人员没有参与到抵押信息的登记、查询过程中，抑或是借款人续贷过程中未直接参与抵押查询工作，由此导致查询工作出现问题。

２．１重视实地调查

发放贷款前，需要针对借款申请人的抵押房地产开展实际调查，针对其市场变现价格也需予以相应的分析与评估，由此保证抵押物的有效性。除此之外，还需研究抵押人房地产处于贷前、贷后的具体租赁状况，确保协议的有效性、抵押物处置的安全性。

２．２合理评估房地产的价格

金融机构抵押资产评估中心需加大市场调查分析力度，优化抵押资产价值评估制度，在分析市场规律的基础上为房地产价格的变动提供参考；
区域范围内的信贷人员也需在固定时间重检抵押房地产，多方入手评析抵押物的变现能力与价值，确保贷款的主动权，除此之外还需尽可能地减少雇佣与实际差距较大的中介机构得出的资产评估报告，这样才能够将估价较高的贷款在合适的机会收回，同时在二次评估后再次发放。

２．３重视抵押登记手续的合规性

处于发放房地产抵押贷款之前、续贷时期的时候，信贷人员需直接参与到关于抵押登记手续方面的办理、查询工作中去，同时保证相关足额保险、续保手续的完整性以及抵押权利的合法性。

２．４重视信贷业务知识培训

优化信贷人员的实操水平，更改抵押贷款风险小、无风险的理念，提升其在房地产抵押贷款方面的整体风险意识，由此构建起相对系统化的风险防范意识体系。

２．５确保抵押合同的有效性

正式签订抵押贷款合同之前，信贷人员必须详细确定关于抵押房地产方面的各项资料内容，尤其需要关注的就是其中是否有潜在财产共有人等，确保不会因为违反法律的各项规定内容而最终造成所签订的贷款合同的无效。

２．６重视借款人第一还款来源

在抵押贷款正式发放之前，一方面需分析借款人的第二还款来源（也就是如何来处置所抵押的房产），除此之外还需关注第一还款来源，也就是关于借款人财务、现金流量等内容，以此最大程度上掌握关于借款人生产经营、资金合理需求等方面的情况，确保能够严格把控各类风险。

总之，在中国经济快速发展的情况下，房地产抵押贷款评估可能会遭遇很多风险，不过此类风险均是可把控的。若想很好地把控此些风险即需要提升专业知识的掌握水平，提升职业道德理念，这样一来才能够推动房地产评估行业整体的持续化发展，除此之外，这同时也可以保障我国经济的平稳运行。

作者：黄秋英 单位：福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队

相关热词搜索：;

房地产贷款风险监测分析报告银行房地产贷款风险报告篇三

[摘要]房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。本文主要阐述了房地产金融市场运行的条件、商业银行在房地产业发展中的地位、房地产开发贷款的主要风险、房地产贷款风险的防范措施等问题。

[关键词]房地产;金融市场;贷款;风险;防范

[doi]10.13939/.2015.12.012

房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。

房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。

但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。

完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具几个基本要素构成。

房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。

其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。

房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。

1房地产金融市场运行的条件

房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下四个条件。

第一，有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据。

第二，市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。

第三，房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。

2商业银行在房地产业发展中的地位

目前，随着金融制度的改革创新，房地产企业的融资途径越来越多样化，并逐步演化成信托融资、上市融资等多种融资渠道并存的状态，这期间商业银行无疑扮演了重要角色。

银行贷款依然是我国房地产开发投资的主要资金来源之一，从2013年的情况来看，房地产开发贷款余额总量为3.8万亿元，个人购房贷款余额总量为8.1万亿元，这部分贷款也大部分以内部融资方式转化为开发投资资金。这也就决定了以商业银行为代表的银行业在房地产金融领域必然会占据举足轻重的地位。

商业银行对房地产开发的支持通常体现在生产和分配两个环节。在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，而在分配环节则是通过发放按揭贷款的方式支持最终产品的购买。

当前，银行信贷资金仍是我国房地产企业发展的主要融资渠道。房地产开发、房地产销售中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。即使在宏观调控过程中，银根紧缩，很多开发企业不得不借助其他渠道筹集资金，但中国资本市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，国内大部分房地产项目的融资仍要依赖于商业银行的信贷支持。因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司的相关资料以提高贷款申请的效率，仍是头等大事。

目前，商业银行内部的经营管理正朝市场化、商业化的方向继续深化。商业银行作为企业，其业务发展、经营管理同样需要遵循市场经济规律。在中国，房地产业的发展前景看好，是银行贷款的重点领域。

3房地产开发贷款的主要风险

3.1信用风险

信用风险主要指违约风险。在房地产开发贷款中，开发商违约构成银行所面临的主要风险之一，例如开发商由于种种原因（销售回款速度慢、资金链断裂等）终止对贷款的偿还，并已达到或超过期限;间接违约指交易对手暂时没有违约，但其违约的可能性在增加，这也是信用风险。

3.2市场风险

市场风险主要考虑两个因素，一是价格风险，二是流动性风险。目前，对于中国房地产开发商以及商业银行来说，利率变动及抵押房地产价值的下跌可能会直接影响银行系统的整体风险。因前期对抵押房地产价值评估价值过高，经济不景气或者任何人为损坏或自然灾害等而导致的抵押房地产价值下跌，使得下跌后的房地产价值不足以清偿剩余贷款的本利和，贷款人就可能遭受损失。

在房地产开发贷款中，流动性风险常常表现为抵押物变现风险。由于房地产开发贷款一般为中长期贷款，而目前中国的资产证券化业务却还很不成熟，这必然造成金融机构的这部分贷款流动性缓慢，变现能力相对来说较弱。

3.3操作风险

操作风险主要考虑三大因素，一是人的能力问题，二是流程风险，三是系统风险。人的能力问题既包括能力不足的问题，也包括暴露风险。流程风险即业务流程是否有缺陷，比如以前发放的个人住房抵押贷款没有关于提前还贷风险的防范，这就是流程的失误，系统风险主要是指数据库与信息系统管理方面的风险。

4.1房地产开发贷款风险预防

房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理。可采取的措施有：对“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款;对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%;贷款银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性;贷款银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放;不具备相应资金实力或有不良经营记录的企业，贷款发放应严格限制。

4.2房地产开发贷款风险分散

房地产开发贷款风险分散分为内部分散和外部分散，其中内部分散为重点。注重开发贷款的使用监督和销售贷款中的产权实地调查，逐步调整房地产投资消费和开发贷款的比例趋于合理，达到分散风险的目的。

4.3房地产开发贷款风险回避

有效的回避措施可以在贷款风险事件发生之前完全消除这种风险给贷款银行造成损失的可能性，而其他风险管理措施只能起到减少损失发生概率、减轻损失的严重程度、在损失发生后予以补偿的作用。当对申请贷款的房地产开发企业不熟悉且无法获取其完整可靠的资料信息时，就不应对其发放贷款。

防范房地产开发贷款风险，除了采取上述措施外，加强对房地产开发贷款风险的监督管理是非常有必要的。为此，还必须从以下两个方面加强管理：一是加强对房地产开发贷款风险的监控;二是建立合理的识别防范机制。自改革以来，贷款银行并没有建立起有效的风险识别、监测和防范机制。

参考文献：

[3]李海涛.房地产金融[m].天津：天津大学出版社，2013.

房地产贷款风险监测分析报告银行房地产贷款风险报告篇四

房地产抵押风险主要是由抵押房地产在处分时所实现的价格所决定的。近年来房地产价格的增长较快，而股市又不景气，房地产价格中隐含的泡沫成分开始显现。

（1）房地产价格大幅波动的风险

国际上衡量房地产市场泡沫最常用的两个指标是房价收入比和租售比，房价收入比的国际标准通常为3到6倍，租售比的国际标准通常为1：300至1：200。我国一线城市的房价收入比在2014年就超过了15倍；而租售比远远低于国际标准，如北京东直门附近某楼盘2014年的租售比低于1：500，泡沫风险明显。房地产行业是国家宏观调控的重点领域之一，国家近年来也频繁出台调控政策，调控手段也发生了变化，从以经济手段为主扩大到行政手段，如限购等。在国家频繁出台调控政策的背景下，房地产市场随时可能变化，一旦房价快速下跌，房地产市场泡沫风险很可能会爆发。

（2）個人房地产贷款风险

当房地产行业进入繁荣阶段甚至泡沫化发展时期，房地产成为居民个人的重点投资对象，会促成大量的个人房地产贷款业务，而一旦房地产价格大幅下降、市场进入不景气时期，则会导致房地产泡沫破灭，那么，投机者和投资者就会面临巨大的还贷压力，这种压力同样也会传导给资金的提供者——商业银行，进而引发个人房地产贷款业务风险。

目前我国房地产贷款风险形成的原因主要包括以下三个方面，即资金来源单一、国家宏观经济政策的影响和银行风险管控措施不完善。

（1）房地产开发资金来源单一

在我国，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自银行贷款。这主要是由我国房地产企业普遍实力不强，自有资金较少，资金需求缺口较大，而房地产企业融资渠道单一，银行融资成本低造成的。银行通过贷款基本参与了房地产开发的整个过程，也直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产大幅贬值甚至缩水，房地产开发企业资金回笼周期拉长甚至低于预期收益，房地产贷款的不良率必然提高。

（2）国家宏观经济政策的影响

根据标准普尔评级服务公司发布的研究报告指出，中资银行所面临的不是次贷危机，更多的是信用风险。随着宏观调控措施力度加大，中资银行在维持资产质量上面临较大压力，国内银行业不良贷款率有上行风险。目前的宏观经济政策影响下，房地产企业面临着还款成本加大的压力，势必会给其经营带来较大的风险。与此同时，利率等货币政策的执行在一定程度上降低了利差，降低了商业银行经营利润。

（3）风险管控措施不完善

议

为了促进房地产业健康发展，降低房地产贷款的风险，本文整理了相关文献和作者的有关思考，提出了以下三条建议。

（1）创新信贷产品，分散房地产信贷风险

房地产业的发展具有周期性，房地产价格会上下波动，如果银行过分依赖房地产贷款业务，无疑大大增加了银行自身的运营风险。因此，银行一方面应对房地产总体信贷规模进行事先规划和限制，另一方面，应该及早规划，顺应房地产市场周期性变化，开发新的房地产信贷产品，调整房地产贷款所占比重，最大限度地降低信贷风险。

（2）完善房地产贷款的各项程序和机制

除了不宜过分依赖房地产贷款之外，商业银行还应完善各项程序和机制，尽可能降低房地产贷款业务隐藏的风险。首先，在贷款前银行应对房地产企业和居民个人的信用情况进行深入调查，确定各自的贷款利率、贷款额度等，并对房地产目的进行把控，保障其合法合规。然后，完善贷款过程中的各项机制，如抵押物和资金应封闭管理，并对抵押物进行详细的查验和认证，以降低风险。最后，完善贷后监管程序，加强对房地产企业的监管，保障投放资金的用途和使用效益。

（3）完善风险管理措施

首先，商业银行自身应该努力提升风险管理意识，从战略上重视房地产贷款可能带来的风险。其次，商业银行应该努力提升风险管理的能力，积极创新风险管理的手段和方法。从质化和量化两个方面做好风险识别工作，尽可能的规避风险，做出正确的信贷投放决策，同时积极采取措施，做好风险预案。最后，银行还应重视引进和培养有关房地产贷款业务风险管理的专业人才，从根本上降低房地产贷款风险。

房地产贷款风险监测分析报告银行房地产贷款风险报告篇五

摘要：房地产行业是周期敏感性的行业，也是银行信贷资金的重点分布行业，随着国家对房地产的调控，房地产行业出现了比较明显的调整迹象，开发商资金链凸显困境，开发贷款处于潜在的高风险时期。如何防范开发贷款风险至关重要。本文对开发贷款的潜在风险来源与控制进行探讨。

关键词：房地产；开发贷款；风险分析

一、房地产开发贷款的特征

1.开发贷款的资金额度大风险高

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。贷款额度的大小取决于开发的规模，一个完整的房地产项目开发过程，需要投入大量的资金，项目的开发费用包括前期费用、土地出让金、拆迁费、施工费、材料费、广告费等。

每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，总的资金需求量比较大，对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道，因此，开发贷款的额度相对较大，少则几千万，多则几个亿。

2.开发贷款周期长风险因素多变

3.开发贷款的抵押物价值存在不稳定性

房地产开发贷款的抵押物是开发贷款的第二还款来源。目前开发贷款抵押物有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。二者的估价均受影响，当房价处于下行周期时，其抵押物估值将出现缩水。

4.开发贷款风险存在链条效应

房地产按开发顺序可分为土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售三个阶段，每个阶段的资金链条环环相扣，任何一个环节都临政策风险、市场风险、财务风险，只要其中某一环节出现风险，就可能导致房地产企业出现资金链断裂。

其一，房地产开发投资增长与资金来源出现缺口。当前地产商开发的土地多半是2009年和2010年高价储备的土地，其开发成本较高，由于土地开发周期政策的限定，使得开发投资短期内呈现一定刚性增长，据国家统计局数据显示，2011上半年，全国房地产开发投资同比增长32.9%，资金来源同比增长21.6%，这说明国内房地产企业的自有资金正被逐渐消耗，随着自有资金的耗尽，一些中小地产商可能出现资金链断裂的风险。

其二，销售萎靡，库存增加，资金回流不畅。在房地产调控力度不断加大，银行个人购房贷款从紧，限购政策发挥作用，出现房产房交易量急剧萎缩，从存货指标来看，截至2011年9月，144家上市房企存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，较年中的1.1万亿则上涨了一成以上。其中，库存同比增长的公司达到112家，占比77.78%，库存环比增长的有109家，占比75.69%。部分企业的房屋将难以销售，资金回流不畅，开发贷款风险凸显。

其三，房地产开发商融资成本趋升，债务负担加重。在房地产宏观调控的背景下，银行正在收紧贷款，房地产企业向银行融资的能力受到很大限制，同时房地产信托产品也到了集中兑付期，一部分风险已经显露。一些规模较小、实力较弱、信用较差的小地产企业，开发资金来源渠道单一，靠借入流动性维持经营， 债务滚动必须付出高昂的代价，开发商经营面临较大的压力，开发贷款还款计划受到冲击。

其四，房价泡沫破裂，诱发坏账率上升。宏观调控促使房屋的商品属性向居住属性理性回归，高房价难以维系，当前，房价的拐点已经显现，房地产价格泡沫一旦破裂，直接结果是开发商的利润出现大幅度下滑，由于开发的前期成本锁定，销售价格的大幅度跳水，将导致大部分房地产开发商经营巨亏，正常还贷无望；房地产价格泡沫的破裂，也将引发贷款抵押物的价值缩水，从而导致开发贷款的坏账风险增加。

三、房地产开发贷款的风险控制

根据房地产开发贷款的特征以及风险的主要来源，对房地产开发贷款的风险控制主要采取一下措施：一是根据房地产景气周期，控制好开发贷款的适度规模，尤其房地产行业处于下行周期逐步压缩开发贷款的规模；二是严格房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产开发贷款，加大项目风险分析和评估力度，同时，通过银团贷款方式分散风险；三是通过房产税、非对称加息、差别首付和限购措施，控制房屋投资性需求规模，缓解“非理性”购买造成的需求被提前和放大现象对供需关系的影响，促使房地产供需回归理性，恢复房屋的居住属性，防止房价“大起大落”；四是坚持调控的审慎原则，要充分预期调控效果的滞后性和叠加性，避免房价暴跌引发的房贷系统性风险；五是建立和完善多元化、分层次的房地产金融市场体系，创新和丰富多元化融资的品种拓宽房地产融资渠道；六是科学设计房地产开发贷款的抵产品及其估价，防止抵押资产大幅缩水产生的风险。

参考文献：

[1]周江.降低房地产开发贷款的风险.中国金融,2006(8).

[2]刘明康.严控房地产开发贷款风险.中国证券报,2011.8.