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昆明房地产市场情况篇一
2014开年首月，昆明楼市高调开局，虽然相比去年12月的成交情况略有下降，但破万套的成交量，依旧延续了2013年下半年以来的高位成交态势。据昆明市房产信息网统计数据显示，今年1月，昆明楼市各类商品房共成交12346套、成交面积1180140.95平方米，日均成交量约为398套。2014年1月，昆明一级市场土地大量供应，促进成交量大幅提升，二级商品房市场供应面积虽然环比大幅减少，降幅为57.66%，但是同比2013年1月份却增加44.31%，成交环比趋于平稳，同比2013年1月份成交增幅为36.93%。一级市场：2014年1月1日-2014年1月31日，昆明市国土资源局网站上所公布的土地成交情况获悉，本月昆明市主城区土地挂牌市场供应16宗土地；本月昆明市主城区土地市场成交21宗。
二级市场：2014年1月1日-2014年1月31日，11月昆明市商品房新增预售面积97.06万平方米；成交套数为12346套；成交面积118.01万方。
总体来讲：2014年1月，昆明一级市场土地大量供应，促进成交量大幅提升，二级商品房市场供应面积虽然环比大幅减少，降幅为57.66%，但是同比2013年1月份却增加
44.31%，成交环比趋于平稳，同比2013年1月份成交增幅为36.93%。
一、一级市场
1.1供应分析
本月昆明市主城区土地市场供应16 宗土地。
1.2 成交分析
本月昆明市主城区土地市场成交 27宗土地。供应分析：
2014年1月份昆明主城区土地供应为16宗，总面积为425004.21平米，合计为637.5亩，五华区8宗，面积为202763.73平米，合计为304.14亩；西山区2宗，面积为97315.74平米，合计为145.97亩；盘龙区4宗，面积为68069.88平米，合计为102.1亩，官渡区3宗，面积为57054.78平米，合计为85.58亩。
昆明主城区土地供应中：城镇住宅用地供应9宗，面积为358553.01平米，合计为537.83亩，五华区4宗，面积为158132.18平米，合计为237.2亩；西山区2宗，面积为97315.74平米，合计为145.97亩；盘龙区1宗，面积为62250.16平米，合计为93.37亩，官渡区1宗，面积为40834.93平米，合计为61.25亩。商业用地供应8宗，面积为66471.2平米，合计为99.71亩，五华区4宗，面积为44631.55平米，合计为66.95亩；盘龙区2宗，面积为5619.8
平米，合计为8.43亩，官渡区2宗，面积为16219.85平米，合计为24.33亩。
成交分析：
2014年1月份昆明主城区土地成交21宗，总面积为898572.74平米，合计为1347.85亩，官渡区5宗，面积为322322.4平米，合计为483.48亩，五华区5宗，面积为102447.2平米，合计为153.67亩；西山区5宗，面积为210311.83平米，合计为315.47亩；盘龙区3宗，面积为67869.96平米，合计为101.8亩。
昆明主城区土地成交中：城镇住宅用地成交8宗，面积为360327.01平米，合计为540.49亩，五华区3宗，面积为94216.42平米，合计为141.32亩；西山区2宗，面积为99109.74平米，合计为148.66亩；盘龙区1宗，面积为62250.16平米，合计为93.37亩，官渡区1宗，面积为40834.93平米，合计为61.25亩。商业用地成交7宗，面积为64660.2平米，合计为96.99亩，五华区3宗，面积为42820.55平米，合计为64.23亩；盘龙区2宗，面积为5619.8平米，合计为8.43亩，官渡区2宗，面积为16219.85平米，合计为24.33亩。工业用地成交6宗，面积为473585.53平米，合计为713.37亩，西山区4宗，面积为208317.91平米，合计为312.48亩；官渡区2宗，面积为265267.62平米，合计为397.9亩。
二、整体市场
2.1商品房供求价格情况
2.2商品住宅供求价格情况
2.3办公供求价格情况
2.4商业供求价格情况
三、区域市场
3.1昆明市内四区商品住宅成交情况(环比、同比)
西山区住宅成交套数据4646套，环比上月上上涨98.04%，同比上涨107.69%；成交面积21.15万方，环比上月，成交面积上涨122.41%，同比上涨114.14%。五华区成交套数据1443套，环比上月下降31.19%，同比下降12.49%；成交面积14.01万方，环比上月，成交面积下降21.42%，同比下降4.7%。
盘龙区成交套数据2132套，环比上月下降7.26%，同比上涨3.7%；成交面积25.59万方，环比上月，成交面积上涨56.13%，同比上涨59.64%。
官渡区成交套数据2156套，环比上月下降47.96%，同比上涨2.22%；成交面积21万方，环比上月，成交面积下降42.40%，同比下降6.04%。
3.2昆明市内四区各区成交面积占比
本月商品房成交面积分配中，西山区占比最大，为43%，其次是盘龙区占比24%，紧接着是官渡区和五华区，占比分别为20%和13%。
昆明房地产市场情况篇二
关于天等县房产测绘市场情况报告
根据国家测绘地理信息局法规与行业管理司《关于对房地产测绘市场情况进行调研的函》的精神，我局认真对我县房产测绘市场情况进行了调查与研究，现把情况简要汇报如下：
一、从业主体情况
在天等县区域内从事测绘的资质单位有两个，即天等县天维勘察测绘有限公司和广西国联测绘工程有限公司。
天等县天维勘察测绘有限公司，测绘资质等级为丁级，现有工程师2名，工程技术人员6名；主要测量工具有gps、全站仪和水准仪等，办公设备主要有电脑、彩色打印机等；开展主要业务有地籍测绘、工程测量等。
广西国联测绘工程有限公司，测绘资质等级为丙级，现有中级工程师3名，助理工程师4名，工程技术人员6名；主要测量工具有全站仪和手持仪等，办公设备主要有电脑、打印机等；开展主要业务有房产测绘、工程测量、地籍测绘等。
通过监督检查，以上两个公司生产的测绘成果质量可靠，符合有关标准。目前，两个公司生产的测绘成果还未发现因质量问题而重测，也没有客户向有关部门进行投诉。
二、测绘市场开放情况
按照法律法规有关规定，在天等县区域内有资质的测绘公司允许在业务范围开展测绘工作，提供测绘成果。截止 1
2011年10月止，在天等县区域内从房产测绘工作的公司只有广西国联测绘工程有限公司。
目前我县测绘市场主要有两方面。一方面，需要进行宗地测绘有:
1、办理土地证书，需要提供标准宗地图；
2、勘定宗地界址，需进行测量；
3、土地征收、开发和整理，需要进行测量；
4、工程建设，需进行测量、定桩放线；
5、宗地相邻纠纷，需进行勘界等。另一方面，商品房交易及房屋产权登记，需进行面积测量和界定。
三、承揽房产测绘业务情况
2006年以来，广西国联测绘工程有限公司在天等县范围内进行房产测绘累计2700宗，房屋面积约41.544万平方米。
四、测绘行政执法检查情况
根据有关职能规定，测绘行政执法检查工作由我局负责组织实施。目前我局已开展测绘执法情况如下：
（一）组织联合保密部门等开展了涉密测绘成果保密检查；
（二）定期与不定期对测绘公司开展业务情况进行监督检查；
（三）受理、调处和查处测绘案件；
（四）积极开展测绘法律法规宣传工作。
天等县国土资源局
二ｏ一一年十月二十七日
昆明房地产市场情况篇三
近日，常州一高端住宅推出“限时促销”，毛坯房源从之前的每平方米1万多元降到最低5380元，引发了一些人对于“楼市崩盘”的猜想。26日，常州市宣传部召开媒体通气会，对常州楼市一些情况进行了回应，现代快报记者也对此进行了调查采访。
楼盘降价噱头 引发“楼市崩盘”猜想
2月20日，常州某楼盘促销信息震惊业界，166-427平现房5380元/平起，而此前该楼盘毛坯房源均价在11000-13000/平，精装再加5000元/平。事后，开发商承认这是一种营销策略，5380元/平的房子其实只有一套。但该消息随后被解读为“常州楼市降价近腰斩”“常州楼市即将遭遇崩盘”。
该楼盘所在的常州市新北区政府也回应，开发商这样纯粹是炒作的噱头，其原因是原来楼盘定价过高，开盘以来只卖出了10套房子。“这只是个例，主要是因为楼盘当初的定位没有找准，离这个楼盘并不太远，就出现过日光盘，两个小时销售了80%的房源。”常州市新北区人民政府副区长沈禾说。
对于社会上由此引发的“楼市崩盘”猜想，常州市房管局给出了一组数据进行回应：2013年，全市商品房及商品住房分别销售831.10万平（82356套）和712.2万平（60848套），同比分别上升4.44%和8.22%，其中80%为144平以下的普通商品住房，价格在7000元/平以下的占63%。购房者中，有39.48%的人是常州新市民，全市商品房平均价格为7070元/平，同比平稳小幅上涨。市区商品房成交量在江浙沪地区排名第五，仅次于上海、杭州、南京和苏州，在江苏省内排名第三。
“从2013年的数据看，常州楼市呈现商品房市场波动非常均衡，刚需市场特征依旧明显，改善型住房需求正在逐步入市，外来新市民购房需求不减等特点。”常州市房管局市场监管处处长陆金峰认为，常州房地产市场仍属于总体健康运行。
商品住房库存充裕近期将以消化存量为主
据房管局发布的数据显示，至2013年12月底，常州商品住房有效可售余量为569万平方米，市区商品住房有效可售余量为491万平方米。按照今年的月均销售速度，全市商品住房有效可售余量的去化周期约为9.6个月，市区商品住房有效可售余量的去化周期约为10个月，去化周期较往年增加了2个月左右，库存去化压力进一步增大，但仍处于6—12个月的合理区间。
因为商品住房库存量大，加上有媒体认为常州房屋空置率高的结论，常州被冠以“鬼城”的称号。对此，常州市规划局副局长孙秀峰认为，之前媒体报道中提到一栋楼亮灯率不足30%的武进某小区位于常州建成区外围，不是城市建设的核心区，也不是城市建设的重点区域，不能代表常州城市发展的全部，就给常州戴上“鬼城”的帽子，是有失公允的。
“常州商品房供应量大，在一定程度上保障了房价的稳定。”常州市房管局市场监管处处长陆金峰说。
常州市国土部门表示，2013年常州市区土地成交面积220.7公顷，2014年常州土地释放规模将比前几年有所下降。“接下来开发商也会更理性，将以消化目前的存盘量为主，2014年常州房地产市场将延续目前的平稳走势。”常州市国土资源局工作人员说。
去年武进商品房销售量 同比增长16%
常州市武进由于多次被提及房屋空置率偏高，对此，昨天，记者采访了武进区人民政府副区长陈虎。他告诉记者，2013年武进经济占常州经济总量的三分之一，目前武进民营经济积极健康发展，房地产市场运行稳定。“常州是全国唯一一个拥有两家香格里拉集团五星级酒店地级市，由此可以看出常州第三产业的发达。”陈虎说。
记者了解到，2013年武进销售商品房250万平，较前一年增长了16%，以武宜路板块为例，星河国际楼盘销售8亿，绿城楼盘销售7.5亿，紫金城楼盘销售5.58亿，销售情况都不错，销量均排在全市前列。
声音
“鬼城”称号再现 让很多常州人很反感
昨天记者随机采访了30位常州本地市民，其中26人都觉得“鬼城”这个说法说得太过。“我不认可这种说法，常州市区的房子入住率都很高，空置率高的主要是城区以外的小区，比如说高架外围的小区，我所在小区入住率有99%，还是江苏省绿色社区。”岳鹏是土生土长的常州人，他对“鬼城”的说法很反感。
作为常州新市民，王永峰目前已经在武进湖塘买了一套100多平的房子，该地段房价现在约7000元/平，对于“鬼城”的说法，王永峰觉得有失偏颇，“常州鬼城只是某些媒体的说法，常州楼市的供应量确实大于需求量，但这个情况在全国各大城市都比较普遍。”
网友“问道苏锡常”表示，只有在这个城市生活的人才有话语权。一名手机用户则在留言：“去看看常州的公共建设，环境、马路、公园、配套、brt，哪个不是遥遥领先江苏省的其他城市？相反常州房价却是最平稳的，也是苏南城市中最能被老百姓接受的。”
昆明房地产市场情况篇四
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q 2013年昆明地区房地产行业薪酬报告（定稿）制作：昆明凯智管理咨询公司信息中心
2013年3-6月，我公司信息中心对昆明地区50家房地产公司的薪酬数据进行了调研，经统计分析，与去年同期相比，平均比去年同期上涨了16.10%。
（表1）
从上表可看出,薪水涨幅经过2012年短暂回落到个位数以内后，2013年再次突破15%的整数高位，验证了2013年地产行业人工成本再次急剧升高的现状。
经统计，各部门及岗位的平均薪酬水平分别如下:
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（表 2）
注：以上数据,包含了实行年薪制的公司与岗位,折算到每月的年终奖,项目奖。
从此次薪酬调查的结果来看，2013年昆明地区房地行业的薪酬及人力资源状况主要呈现几下特征：
1．大多数主管级岗位(及资深专业人员)年薪突破10万整数关口。
除了少数初级岗位（工龄1-4年以内）外，大部分技术及管理岗位（工龄5年以上）年薪全线突破10万元整数关口，一方面反应了整个地产行业还继续保持了旺盛的人才需求势头,另一方面随着cpi等宏观物价指数的上升,也推高了整个行业的平均人工成本。大多数企业开始逐步完善社会保险等制度，也是企业人工成本增速较快的因素之一。
2．尽管2013年的薪酬平均上涨幅度同比已增加16.10%,但仍有七成以上的受访者对目前薪酬不满意。
经分析，尽管近年来房地产行业的从业人员薪酬水平已获得较大幅度的增长，并且近年来房地产行业的平均薪酬，一直与烟草、金融、航空、电力等行业同属于昆明地区的高薪行业之一，但由于伴随而来的却是生活成本的急剧攀升、工作节奏的不断加快、工作环境的频繁变化等等多方面的压力，导致大多数人员对薪酬的满意度并未随着薪酬的涨幅而同步增加。
另外，企业组织成员，往往会心理夸大自己对企业的贡献比例，也是造成目前房地产行业大多数从业人员对自己薪水不满意的原因之一。经实验，假如企业总体实现利润100万，如请工程、成本、设计、营销等所有人员对自己的贡献金额与比例进行打分，最后进行汇总求和，基本所有企业的求和结果都是远远超过100万。证明大多数经理人，都会不同程度的高估自己对企业组织的贡献率。
3.一线品牌公司积极开展优秀人才的“掐尖行动”，人才争夺日益激烈。截至2013年中旬，中国地产百强企业已有19家进入云南省。昆明在全国尚处于三线边疆城市，优秀人才相对匮乏，尤其是专业技能、职业操守等各方面都较为优秀的专业人才，基本成了稀缺资源。一线品牌公司，在本轮人才争夺战中，表现得较为积极主动，积极采用校园宣讲、猎头、提供较有竞争力的员工福利、扩展员工晋升空间等多种手段，吸引优秀人才的加盟。2013年初，甚至有大企业聘请猎头公司人员乔装进入竞争公司年会现场，与相关人员进行“亲密接触”。可见人才竞争，现已真正发展成为一场没有硝烟的暗战。但从这19家中国
top100地产企业在云南地区的招聘职位需求上看，中基层的职位需求量占到了总体职位需求的96%以上，总监及以上的职位需求数量不到5%，主要是由于这类外省百强企业的高层管理人员，一般都基本为总部直接空降为主，云南本地的高管人才，要进入外省百强企业的机会与渠道相对较窄。此类企业即使通过猎头公司在昆明寻求招聘的职位，也基本是以稀缺性的中基层技术类岗位为主流。
反观本土大部分中小企业，在本轮人才竞争中显得较为被动，一方面缺少人才，另一方面员工流失率居高不下。中小企业对于短期业绩的偏重,使得企业的管理层往往是以被动反应的方式对待人才，“短期化思维”分散了管理者对于人才继任储备、领导力培训开发、培训体系构建等长期问题的注意力，只有当项目马上启动时,才去招募更多的相关人员，人才储备成为“救火式”的应急工作。
无论是资金，还是品牌、人才，本土中小型企业将逐步处于劣势，大者愈大，强者愈强的局面将延续，预计短期内将难以改变。
4．在人才供给和储备“青黄不接”的局面下，“拔苗助长”式的人才速成方式开始出现。
按麦肯锡等机构的统计分析，一个总监级以上高管人员的成熟期，至少需要10年以上的工作经历，而在目前的地产行业，有很多职业经理人，甚至5年时间不到，就被委以重任，尤其是营销版块，这个现象尤为突出。客观现实决定管理人才必须速成，这样才能赶上市场快速发展的班车，核心人才“被上岗”，这也致使目前地产企业中,出现高级管理者的能力与素质良莠不齐的现象。
5.中小企业采用灵活多样的用人策略,以努力降低人工成本
在本轮人才争夺战中，中小企业迫于成本压力，能积极的主动参与一线品牌公司进行人才竞争的企业仅有13.60%，约大部分中小企业，更趋向于选择外部的专业公司进行服务（比如：设计公司、造价咨询公司、销售代理公司等），以弥补本企业专业人才不足的局面。中小企业的薪酬福利，也多数处于行业的平均水平（或略低于平均），在市场上未能形成较强的竞争优势。
除了找外部的专业公司进行局部替代内部员工工作外，中小公司还出现用大量聘请兼职人员及离退休人员，用接近专业替代稀缺的核心专业等手段，以降低企业的人工成本。比如：用城市规划专业、景观专业替代建筑设计岗位，用工民建专业替代结构设计岗位等等。
6.28-35岁构成了地产行业从业人员的黄金职业期。
本次调查发现，地产行业从业人员的平均年龄仅为29.30岁,是平均从业人员相对最为年轻的行业之一。但28-35岁，基本构成了行业内公认的最佳黄金职业期。低于28岁的人员，职业经验不足，岗位大多数集中于销售、客服、会计、人事行政专员、基层技术工程师等。超过35岁的人员，人体生理机能普遍会逐渐开始出现体力衰退、学习能力下降、记忆力减弱、思维固化等迹象。因此过了35岁的职业人员，应努力向中高层管理岗位奋进，争取用日益丰富的管理经验，弥补年龄方面的短板。否则，职业空间将会随着年龄的老化出现衰减。
7.昆明的薪酬水平在中国的中西部地区处于中游水平,但超过南宁/贵州/桂林,在滇黔桂地区处于领先地位
1)如果以昆明的薪酬水平作为基数1.00进行对比的话,南宁的系数为0.94,贵阳为0.92, 桂林为0.90,昆明高于黔桂地区。
2）如果以昆明的薪酬水平作为基数1.00进行对比的话,玉溪的系数为0.89,曲靖为0.85, 楚雄为0.78,昆明在云南省内具有较为明显的竞争优势。
昆明房地产市场情况篇五
昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告
一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行
【全国经济环境】经济运行总体平稳，ppi同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。
【全国经济环境】m2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。
【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。
【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。
【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。
【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。
1.2 【经济小结】
全国gdp增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。
1.3 政策环境
【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。
【2016年1-6月全国重要政策节点】
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。
解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。
政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。
【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。
解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。
政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。
2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。
【2016年1-6月昆明重要政策一览表】
【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规
2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。
2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》
锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。
2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》
锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。
2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》
锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利
益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。
【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准
摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。
锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。
此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。
【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施
亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。
锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9
项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。
【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。
摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。
锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。
【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。
1.4 锐评：
1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。
2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。
3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。
4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。
1.5 【全国政策小结】
1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；
2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；
3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；
4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与
购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。
1.6 【昆明政策小结】
1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；
2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；
3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；
4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。
二、市场·奋勇前行
【昆明-年度供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。
市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。
商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位
商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积
【昆明-年度存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。
供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。
截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。
昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。
【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。
除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。
【主城区-年度供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。
注：
1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与
空港区域
【主城区-年度存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。
2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。
【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。
剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。
【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。
【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。
【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。
【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。
【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。
【房企排名】2016年top20房企销售增加，市场份额进一步提高。
注：销售金额包含住、商、办与车位
2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行
2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪
3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化
4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长
5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。
6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代
总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判
1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑
2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势
3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展
4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。
三、土地供求失调
【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。
上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。
【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。
【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。
【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。
上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。
上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。
【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。
【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。
【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。
【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。
【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。
上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；
东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。
上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；
本年度成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。
【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。
【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。
【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。
3.1 【成交总价排行】
3.2 【锐理解析】
1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。
2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。
3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。
4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。
5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。
3.3 【未来预判】
1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。
2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。
3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。
4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。
3.4 【总评】
1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；
2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；
3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；
4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；
5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。
